2019房地产估价师考试理论与方法精炼题（十）

　　单项选择题

　　1、预测估价对象未来第一年的收益，将其除以合适的资本化率或乘以合适的收益乘数得到估价对象价值或价格的方法是（　）。

　　A、直接资本化法

　　B、报酬资本化法

　　C、间接资本化法

　　D、分部资本化法

　　2、运用收益法估价的首要步骤是（　）。

　　A、测算收益期或持有期

　　B、测算未来收益

　　C、确定报酬率或资本化率、收益乘数

　　D、选择具体估价方法

　　3、报酬资本化法最一般的公式中，V表示（　）。

　　A、估价对象在现在的收益价值

　　B、估价对象在过去的收益价值

　　C、估价对象在价值时点的收益价值

　　D、估价对象在未来的收益价值

　　4、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为50年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（　）万元。

　　A、95.40

　　B、97.87

　　C、98.55

　　D、99.33

　　5、某商铺建筑面积为500m ² ，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/m ² ，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m ² ；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（　）万元。

　　A、521

　　B、533

　　C、695

　　D、711

　　6、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，假设净收益率是66.67%，报酬率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在价值时点剩余的土地使用年限为40年，不可续期。则该宗房地产的收益价格为（　）万元。

　　A、180

　　B、196

　　C、200

　　D、300

　　7、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为（　）万元。

　　A、368

　　B、552

　　C、561

　　D、920

　　8、某公司2年前租赁某写字楼中的500平方米用于办公，约定租期为20年，净租金为每天3元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似的写字楼租金为每天3.5元/平方米，报酬率为6%，则该公司的租赁权价值为（　）。

　　A、98.80

　　B、592.81

　　C、691.61

　　D、667.22

　　9、某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（　）万元。

　　A、188.92

　　B、194.62

　　C、196.25

　　D、198.18

　　10、某房地产的收益期可视为无限年，预计正常年收益为5000万元，该房地产的报酬率为10%，则该房地产的收益价值为（　）万元。

　　A、55000

　　B、32010

　　C、48000

　　D、50000

　　答案

　　答案部分

　　单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是收益法的含义。直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。参见教材P215。

　　2、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是收益法估价的操作步骤。运用收益法估价一般分为以下5个步骤：(1)选择具体估价方法，即是选用报酬资本化法还是直接资本化法，报酬资本化中是选用持有加转售模式还是全剩余寿命模式;(2)测算收益期或持有期;(3)测算未来收益;(4)确定报酬率或资本化率、收益乘数;(5)计算收益价值。参见教材P219。

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是报酬资本化法最一般的公式。V表示估价对象在价值时点的收益价值。参见教材P219。

　　4、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。该房地产尚可收益年限为40年。V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]=8/8%×[1-1/(1+8%)40]=95.40(万元)。参见教材P221。

　　5、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。实际租金收益低于市场类似租金收益，应该采取客观收益。年净收益=500×120×12×(1-25%)=54(万元)，收益现值V=54/10%×[1-1/(1+10%)35]=520.78(万元)。参见教材P221。

　　6、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。该宗房地产的净收益为30×66.67%=20(万元)，收益价格为V=20/10%×[1-1/(1+10%)40]=195.58(万元)。参见教材P221。

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。该房地产尚可收益年限为50-8=42(年)。房地产的收益价格为：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=80×(1-40%)=48(万元)，Y=6%×(1+40%)=8.4%，V= 48/8.4%×[1-1/(1+8.4%)42]=552.12(万元)。参见教材P221。

　　8、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。年租金优惠=(3.5-3)×365×500=91250(元)。还有18年租期，报酬率为6%。承租人权益价值=91250/6%×(1-1/1.0618)=98.80(万元)。参见教材P221。

　　9、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。价值时点，土地剩余使用年限为50-10=40年，土地出让合同约定不可续期且到期无常收回地上建筑物，则建筑物剩余收益期为40年，年净收益为10万元，报酬率为7.5%，则：

　　10、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。房地产价格=房地产净收益/报酬率=5000/10%=50000(万元)。参见教材P222。