2019房地产估价师考试理论与方法精炼题（五）

　　单项选择题

　　1、为评估某估价对象2015年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2015年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方15000元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长1.0%，则该可比实例经修正、调整后的价格是(　)元/m2。

　　A、15021.51

　　B、15459.03

　　C、16515.26

　　D、16939.15

　　2、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为(　)万元。

　　A、201.89

　　B、186.79

　　C、191.51

　　D、197.17

　　3、某年1月30日购买某房地产的价格为1000美元/m2，首付款为20%，余款半年末一次性支付，月利率为0.6%。当年，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨1%，人民币兑美元的汇率1月30日为6.59:1，9月30日为6.46:1。下列关于该房地产价格的说法，错误的是(　)。

　　A、该房地产的名义交易价格为人民币6590元/m2

　　B、该房地产的实际交易价格为人民币6404元/m2

　　C、该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元/m2

　　D、该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1%

　　4、某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付;假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为(　)元/ m2。

　　A、5684

　　B、5830

　　C、5850

　　D、7574

　　5、在某旧城改造的房屋征收估价中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是(　)。

　　A、统一房地产范围

　　B、统一付款方式

　　C、统一面积内涵和计量单位

　　D、统一市场状况

　　6、某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为(　)元/m2。

　　A、25930

　　B、32980

　　C、30980

　　D、29980

　　7、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币(　)万元。

　　A、630.0

　　B、650.0

　　C、661.5

　　D、682.5

　　8、甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为50万元，乙宗地价值为40万元。合并后的房地产价值为130万元。若甲宗地土地权利人购买乙地块，下列最合理要价是(　)万元。

　　A、40

　　B、50

　　C、60

　　D、80

　　9、采用金额对可比实例的成交价格进行交易情况修正的方法是(　)。

　　A、总价修正

　　B、单价修正

　　C、金额修正

　　D、百分比修正

　　10、为评估某宗房地产2013年10月的价格，选取了可比实例成交价格为6000元/m2，成交日期为2013年4月末，该类房地产自2013年1月至2013年7月末每月价格递增1%，2013年7月末至2013年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。该可比实例在2013年10月末的价格为(　)元/m2。

　　A、6080.60

　　B、6141.81

　　C、6151.81

　　D、6223.22

　　答案部分

　　、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是统一税费负担。还原正常负担下的价格，正常负担下的价格=买方实付金额/(1+应由买方缴纳的税费比率)=15000/(1+3%)=14563.11元/m2。该可比实例经修正、调整后的价格=14563.11×1.016=15459.03元/m2。参见教材P187。

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是统一税费负担。由于交易税费均由卖方承担，合同约定成交价就是买方实付金额，正常负担下的价格=买方实付金额-应由买方缴纳的税费;另外，还要统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换算为在成交日期时一次性付清的价格。正常成交价=[100+100/(1+6%)]-3/(1+6%)=191.51(万元)。参见教材P186。

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是统一计价单位。该房地产的名义交易价格为人民币1000美元/m2乘以当日汇率。该房地产的实际交易价格为(200+800/1.0066)×6.59=6404元/m2人民币;该房地产于该年9月30日的市场价格为(200+800/1.0066)×1.018=1052美元/m2;选项D错误，因为汇率变化，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨1%，则该类房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度会小于1%。参见教材P188～189。

　　4、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是统一计价单位。先计算在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的名义交易价格：(80-2)÷100×75%=0.585(万元/m2)，再计算实际交易价格：0.585×50%+0.585×50%/(1+6%)=0.5684(万元/m2)。参见教材P188～189。

　　5、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是统一计价单位。题干中告知了一个是使用面积，一个是建筑面积。这是2个不同的面积内涵，因此应统一面积内涵和计量单位。参见教材P188～189。

　　6、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是统一计价单位。一年后支付的款项要折现到首付时点后，再与首付款相加，才能得出实际价格。首期支付30%，那么首期支付的价款就是300×30%=90(万元)，余下300×(1-30%)=210(万元)，在年末支付，房地产实际价格=300×30%+300×70%/(1+6%)=288.11(万元);建筑面积=套内建筑面积+公摊面积=100/90%=111.11m2，建筑面积单价=288.11/111.11=25930.16(元/平方米)。参见教材P189。

　　7、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是统一计价单位。本题的关键在于汇率的选择。100×6.5×(1+5%)=682.5(万元人民币)。参见教材P189。

　　8、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。合理要价：40+40/(50+40)×(130-50-40)=57.78(万元)。参见教材P192。

　　9、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是交易情况修正的方法。金额修正是采用金额对可比实例的成交价格进行交易情况修正。参见教材P192。

　　10、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是市场状况调整的方法。该可比实例在2010年10月末的价格=6000×(1+1%)3-10×3=6151.81(元/m2)。参见教材P195。