2019房地产估价师考试理论与方法精炼题（三）

　　判断题

　　1、房地产市场价值评估应同时遵循独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。(　)

　　2、评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的估价原则。(　)

　　3、独立客观公正原则要求房地产估价师站在委托方的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。 (　)

　　4、临街厂房实际用于商业运营，抵押估价时可按商业用途评估，但估价风险应通过估价假设来规避。(　)

　　5、根据合法原则，只有完全合法的房地产才能成为估价对象。(　)

　　6、估价对象状况不是委托人或估价师可以随意假定的，而是根据估价对象实际状况确定的。(　)

　　7、评估政府定价或政府指导价的房地产，仍应遵循本地区本类房地产的市场价值。 (　)

　　8、如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。 (　)

　　9、评估拖欠工程款的房地产在建工程的抵押价值时，该房地产的抵押价值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程价款。 (　)

　　10、财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，可适当超出其余额部分。(　)

　　答案

　　判断题

　　1、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价原则概述。市场价值评估应遵循独立客观公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。此外，还有一致性原则、一贯性原则等。参见教材P153。

　　2、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价原则概述。评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价原则的正确性，即估价机构和估价师是否遵循了应遵循的估价原则。参见教材P154。

　　3、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是独立客观公正原则。独立客观公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价厉害关系人均是公平合理的价值或价格，即要求评估价值对各方估价利害关系人均是公平合理的。参见教材P154。

　　4、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是合法原则。应遵循合法原则，按法定用途而不是实际用途评估;另外不得滥用估价假设。参见教材P156。

　　5、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是合法原则。遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。参见教材P156。

　　6、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是合法原则。估价对象状况不是委托人或估价师可以随意假定的，甚至不是根据估价对象实际状况确定的，而必须依法判定。参见教材P156。

　　7、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是合法原则。评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵守相应的政府定价和政府指导价。参见教材P157。

　　8、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是合法原则。如果城市规划规定了某宗土地的用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等，则对该土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。参见教材P157。

　　9、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是合法原则。评估拖欠工程款的房地产在建工程的抵押价值时，该房地产的抵押价值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程价款。参见教材P159。

　　10、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是合法原则。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。参见教材P159。