2019房地产估价师理论与方法精练题（八）

　　单选题

　　1、某在建工程在假定未设立优先受偿权下的价值为4000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款1500万元，同时还有一笔抵押率为40%，余额为500万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为(　)万元。

　　A、1250

　　B、2500

　　C、2000

　　D、2300

　　2、某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，将划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元，已抵押贷款余额为48万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为60%，实现抵押权的费用及税金为15万元，该房地产再次抵押的抵押净值为(　)万元。

　　A、12

　　B、25

　　C、27

　　D、40

　　3、某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元/m2(建筑面积)。该类房地产的报酬率为10%，目前该承租人权益价值为(　)万元。

　　A、39.48

　　B、40.67

　　C、41.81

　　D、46.84

　　4、对于已出租的房地产，房地产抵押估价应评估(　)。

　　A、完全产权价值

　　B、无租约限制价值

　　C、出租人权益价值

　　D、承租人权益价值

　　5、现在购买相同或相似的资产所需支付的现金或现金等价物的金额是(　)。

　　A、原始成本

　　B、重置成本

　　C、可变成本

　　D、公允价值

　　6、下列关于市场调节价、政府指导价和政府定价的表述中，错误的是(　)。

　　A、存量房价格一般实行政府指导价

　　B、出售公有住房的标准价、成本价属于政府定价

　　C、实行市场调节价的房地产，估价应依据市场供求状况进行

　　D、新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定

　　7、对同一宗房地产而言，关于其土地价值、建筑物价值和房地价值的表述中，错误的是(　)。

　　A、同一宗房地产的价值只能归属于这三种对象之中

　　B、房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价相同

　　C、在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值

　　D、房地价格往往等同于人们平常所说的房价

　　8、下列房地产价格中，能相对更好反映地价水平高低的是(　)。

　　A、土地总价

　　B、土地单价

　　C、楼面地价

　　D、商品房价格

　　9、下列关于总价格、单位价格和楼面地价的表述中，错误的是(　)。

　　A、房地产的总价格一般不能完全反映房地产价格水平的高低

　　B、房地产单位价格一般不能反映房地产价格水平的高低

　　C、楼面地价通常比土地单价更能反映土地价格水平的高低

　　D、楼面地价是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格

　　10、在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为(　)。

　　A、名义价格

　　B、实际价格

　　C、市场价格

　　D、成交价格

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般抵押率-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款=4000-1500-500/40%=1250(万元)。参见教材P95。

　　2、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般抵押率-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款=120-48/60%=40万元，再次抵押价值的抵押净值=再次抵押价值-预期实现抵押权的费用和税金=40-15=25万元。参见教材P95。

　　3、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。参见教材P99。

　　承租人权益价值=合同租金与市场租金的节约额的现值

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，要求评估的可能不同。例如，房地产转让、抵押估价应评估出租人权益价值，被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值或完全产权价值。参见教材P99。

　　5、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。重置成本是指现在购买相同或相似的资产所需支付的现金或现金等价物的金额。参见教材P100。

　　6、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是市场调节价、政府指导价和政府定价。选项A错误，存量房价格一般实行市场调节价。参见教材P102。

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是土地价值、建筑物价值和房地价值。选项B错误，房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价不同：在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值;在房地产分割的情况下，分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值;在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和。参见教材P104。

　　8、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价通常比土地单价更能反映土地价格水平的高低。参见教材P105。

　　9、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。选项B错误，房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。参见教材P105。

　　10、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是名义价格和实际价格。在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。参见教材P106。