2019房地产估价师理论与方法精练题（五）

　　多项选择题

　　1、假设开发法具体可为房地产投资者提供(　)。

　　A、待开发房地产的最高价格

　　B、待开发房地产的平均价格

　　C、房地产开发项目的预期利润

　　D、房地产开发项目的平均利润

　　E、房地产开发中可能的最高费用

　　2、下列关于假设开发法的表述中，正确的是(　)。

　　A、假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法

　　B、运用假设开发法可测算待开发房地产项目的最高价格、预期利润和最高费用

　　C、假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

　　D、假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

　　E、假设开发法也称为剩余法

　　3、与动态分析法法不同的是，在静态分析法中(　)都单独显现出来。

　　A、销售费用

　　B、后续的开发成本

　　C、投资利息

　　D、开发利润

　　E、管理费用

　　4、动态分析法具体需要做到下列(　)，才能保证估价结果的准确性。

　　A、后续开发经营期究竟多长要预测准确

　　B、各项支出、收入在何时发生要预测准确

　　C、各项支出、收入发生的金额要预测准确

　　D、销售期多长要预测准确

　　E、运营期多长要预测准确

　　5、假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的(　)。

　　A、可接受性

　　B、保值增值性

　　C、现实社会需要程度

　　D、未来发展趋势

　　E、固定性

　　6、在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有(　)。

　　A、用途

　　B、区位

　　C、建筑规模

　　D、建筑档次

　　E、房地产开发企业

　　7、下列关于开发经营期的描述正确的是(　)。

　　A、建设期又可分为前期和建造期

　　B、在预售情形下，销售期和建设期没有重叠

　　C、在出租或营业情形下，建造期和运营期没有重叠

　　D、在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠

　　E、运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日

　　8、下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间的关系说法正确的是(　)。

　　A、开发经营期可分为建设期和经营期

　　B、建设期的起点与开发经营期的起点相同

　　C、经营期可具体化为销售期和运营期

　　D、经营期可以准确预测

　　E、三者一般情况下不重叠

　　9、在假设开发法的静态分析法中，应计利息的项目有(　)。

　　A、待开发房地产的价值

　　B、后续建设成本

　　C、后续管理费用

　　D、后续销售税费

　　E、待开发房地产取得税费

　　10、关于假设开发法中求取开发完成后的房地产价值的说法，正确的有(　)。

　　A、开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产的价格或价值

　　B、未来开发完成后的房地产状况不能包含动产、权利

　　C、评估投资价值时，未来开发完成后的房地产价值有时要考虑无形收益

　　D、对于自营的房地产，不宜运用收益法求取开发完成后的房地产价值

　　E、可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值

　　答案

　　多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ACE

　　【答案解析】 本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法具体可为房地产投资者提供下列3种数值：(1)测算待开发房地产的最高价格;(2)测算房地产开发项目的预期利润;(3)测算房地产开发中可能的最高费用。参见教材P338。

　　2、

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】 本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法的适用对象包括可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房。所以C选项错误。参见教材P338。

　　3、

　　【正确答案】 CD

　　【答案解析】 本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来。参见教材P340。

　　4、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 本题考查的是动态分析法和静态分析法的优缺点。动态分析法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到3点：(1)后续开发经营期究竟多长要预测准确;(2)各项收入、支出在何时发生要预测准确;(3)各项收入、支出发生的金额要预测准确。参见教材P341。

　　5、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】 本题考查的是最佳开发经营方式的选择。选取最佳的用途要考虑该土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势。参见教材P343。

　　6、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】 本题考查的是最佳开发经营方式的选择。在调查、分析了房地产开发用地的状况和当地房地产市场状况后，便可以选取最佳的开发利用方式，包括选取最佳的用途、建筑规模、档次等。参见教材P343。

　　7、

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】 本题考查的是后续开发经营期。在预售情形下，建设期和销售期有重叠。参见教材P347。

　　8、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 本题考查的是后续开发经营期。经营期特别是销售期通常难以准确预测。在有预售的情况下，销售期与建设期有重叠，在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠。参见教材P347。

　　9、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】 本题考查的是后续开发的必要支出。后续销售税费是在开发完成时发生的，不应计算利息。参见教材P348。

　　10、

　　【正确答案】 AC

　　【答案解析】 本题考查的是开发完成后的价值。选项B错误，未来开发完成后的房地产状况并不总是纯粹的房地产，除了房地产，还可能包含房地产以外的劫产、权利等;选项D错误，对于出租或自营的房地产，预测开发完成后的价值，可先预测其租赁或自营的净收益，再采用收益法将该净收益转换为价值;选项E错误，开发完成后的价值不能采用成本法求取。参见教材P349～350。