2019房地产估价师理论与方法精练题（四）

　　判断题

　　1、成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。(　)

　　2、成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用于评估局部房地产的价格。(　)

　　3、建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、安装工程费、装饰装修工程费、工程监理费、竣工验收费等费用。(　)

　　4、为便于投资利息的测算，销售费用不需要区分为销售之前发生的费用与销售同时发生的费用。 (　)

　　5、土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。(　)

　　6、把旧的房地产作为一个整体，采用成本法估价的基本公式为：旧的房地价值=房地重新购建成本一房地折旧。(　)

　　7、建筑物的折旧可能在项目竣工之前就已经存在。(　)

　　8、利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命。(　)

　　9、某建筑物的建筑面积100㎡，单位建筑面积的重置成本为500元/㎡，判定其有效年龄为10年，年平均折旧率为2%。用直线法计算该房屋的现值为4万元。(　)

　　10、成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是大范围的建筑物现值摸底调查。(　)

　　答案

　　判断题

　　1、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是成本法的含义。成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。参见教材P284。

　　2、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是成本法适用的估价对象。局部房地产评估也是可以采用成本法的。如果评估局部，可以先根据总体，测算出单价，再进行修正调整。参见教材P286。

　　3、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是建设成本。建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、安装工程费、装饰装修工程费等费用，工程监理费和竣工验收费属于建设成本中的其他工程费。参见教材P293。

　　4、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是销售费用。为便于投资利息的测算，销售费用应当区分为销售之前发生的费用与销售同时发生的费用。参见教材P294。

　　5、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是投资利息。土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。参见教材P294。

　　6、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是适用于旧的房地产的基本公式。把旧的房地产作为一个整体，采用成本法估价的基本公式为：旧的房地价值=房地重新购建成本一房地折旧。参见教材P299。

　　7、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，其金额为建筑物在价值时点的重新购建成本与在价值时点的市场价值之差，在竣工之前可能就已经存在。参见教材P311。

　　8、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是年限法。利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命。参见教材P314。

　　9、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是年限法。V=C(1-d×t)=500×100×(1-2%×10)=40000(元)。参见教材P315。

　　10、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是年限法。成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是在大范围内开展建筑物现值摸底调查。参见教材P317。