2019房地产估价师理论与方法精练题（三）

　　单项选择题

　　1、某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的80%;经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元/㎡，空置率为10%;预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/m2，空置率为15%，运营费用率为30%。报酬率为10%，折现率为12%，该商城开发完成后的现值为(　)万元。

　　A、22253

　　B、23352

　　C、26488

　　D、27796

　　2、假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的(　)的“倒算法”。

　　A、市场法

　　B、收益法

　　C、成本法

　　D、长期趋势法

　　3、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用(　)进行估价。

　　A、比较法

　　B、成本法

　　C、假设开发法

　　D、长期趋势法

　　4、评估一宗房地产开发用地2014年9月1日的价值，预测该宗土地2017年9月1日开发完成后的房价中属于地价的部分为4000万元，折现率为10%，则该土地的价值为(　)万元。

　　A、3636.36

　　B、3305.79

　　C、3005.26

　　D、2732.05

　　5、下列有关动态分析法和静态分析法，描述错误的是(　)。

　　A、动态分析法测算结果精确

　　B、静态分析法测算过程相对复杂

　　C、动态分析法测算需要精确预测开发经营期的时间

　　D、静态分析法测算结果比较粗略

　　6、下列对假设开发法的估价前提说法中，正确的是(　)。

　　A、自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值

　　B、自己开发前提下评估出的价值，要小于自愿转让前提下评估出的价值

　　C、自愿转让前提下评估出的价值，要小于被迫转让前提下评估出的价值

　　D、自己开发前提下评估出的价值，要小于被迫转让前提下评估出的价值

　　7、假设开发法最基本的公式是(　)。

　　A、房地产价值=开发完成后的价值-后续开发的必要支出及应得利润

　　B、待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润

　　C、待开发房地产价值=开发完成后的价值-已完成工作的必要费用

　　D、待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本

　　8、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用动态分析法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是(　)。

　　A、待开发房地产开发建设开始时的具体日期

　　B、待开发房地产建设发包日期

　　C、取得待开发房地产的日期

　　D、房地产开发完成并投入使用的日期

　　9、运营期是从未来开发完成后的房地产竣工之日起至(　)的日期。

　　A、房屋验收合格

　　B、房屋可使用

　　C、将其售出之日止

　　D、房地产经济寿命结束

　　10、后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的(　)。

　　A、期初

　　B、期中

　　C、期末

　　D、任意阶段

　　11、在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测(　)房地产市场状况下的价值。

　　A、未来开发完成之时的

　　B、购买待开发房地产时的

　　C、建设期间的某个时间

　　D、全部租售出去时的

　　单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是开发完成后的价值。建成后每年净收益=100×5×80%×12×(1-15%)×(1-30%)=2856(万元)，开发完成后现值为：

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是假设开发法的理论依据。假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。参见教材P337。

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法适用的估价对象不仅是房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。参见教材P337～338。

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。4000/(1+10%)3=3005.26(万元)。参见教材P340。

　　5、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是动态分析法和静态分析法的优缺点。静态分析法测算过程相对简单。参见教材P341。

　　6、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是假设开发法的估价前提。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值。参见教材P341。

　　7、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是假设开发法最基本的公式。假设开发法最基本的公式为：房地产价值=开发完成后的价值-后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P343。

　　8、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是后续开发经营期。开发经营期的起点是取得估价对象的日期。参见教材P346～347。

　　9、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是后续开发经营期。运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产的一般正常持有期结束之日或者经济寿命结束之日。参见教材P347。

　　10、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是后续开发的必要支出。后续开发的建设成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。参见教材P349。