2019房地产估价师理论与方法精练题（二）

　　多项选择题

　　1、按照建筑物重新建造方式的不同，可将建筑物重新购建成本分为(　)。

　　A、重建成本

　　B、重置成本

　　C、置换成本

　　D、估算重建成本

　　E、估算重置成本

　　2、物质折旧可进一步从(　)几个方面来认识和把握。

　　A、自然环境的恶化

　　B、自然经过的老化

　　C、正常使用的磨损

　　D、意外破坏的损毁

　　E、延迟维修的损坏残存

　　3、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于功能折旧的有(　)。

　　A、功能落后

　　B、功能缺乏

　　C、环境污染

　　D、交通拥挤

　　E、城市规划改变

　　4、求取建筑物折旧的方法主要有(　)。

　　A、年限法

　　B、分解法

　　C、分部分项法

　　D、市场提取法

　　E、指数调整法

　　5、关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法，正确的有(　)。

　　A、采用最合理修复方案进行修复发生的必要费用

　　B、修复到新的或相当于新的状况的必要费用

　　C、大于修复后所能带来房地产增加额的费用

　　D、小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用

　　E、包括长寿命项目发生的修复费用，不包括短寿命项目发生的修复费用

　　6、完好房的成新度可以有(　)。

　　A、六成

　　B、七成

　　C、八成

　　D、九成

　　E、十成

　　7、开发完成后用于出售的房地产通常采用(　)测算开发完成后的房地产价值。

　　A、比较法

　　B、收益法

　　C、成本法

　　D、长期趋势法

　　E、推测法

　　答案

　　多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】 本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。按照建筑物重新建造方式的不同，建筑物重新购建成本分为重建成本和重置成本。参见教材P304。

　　2、

　　【正确答案】 BCDE

　　【答案解析】 本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。根据引起物质折旧的原因，物质折旧分为下列四种：自然经过的老化;正常使用的磨损;意外破坏的损毁;延迟维修的损坏残存。参见教材P311～312。

　　3、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】 本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。选项AB属于功能折旧。选项CDE属于外部折旧。参见教材P312。

　　4、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】 本题考查的是年限法。求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、市场提取法和分解法。参见教材P313。

　　5、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】 本题考查的是建筑物折旧的求取方法。预计修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，即：修复成本≤修复后的房地产价值-修复前的房地产价值，是可修复的;反之，是不可修复的，即预计修复成本大于修复所能带来的房地产价值增加额。修复成本是采用合理的修复方案恢复到新的或相当于新的状况的必要支出及应得利润。参见教材P321。

　　6、

　　【正确答案】 CDE

　　【答案解析】 本题考查的是房屋完损等级评定的有关规定。严重损坏房及危险房是三成以下，一般损坏房是五、四成，基本完好房是七成和六成，完好房是十、九、八成。参见教材P329。

　　7、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】 本题考查的是开发完成后的价值。在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用比较法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用比较法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。参见教材P350。