2019房地产估价师理论与方法专项精选题（九）

　　单选题

　　1、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是(　)。

　　A、16%

　　B、42%

　　C、58%

　　D、84%

　　2、某一商业建筑物的有效年龄为8年，年平均折旧率为2.5%，假设建筑物的残值率为零，建筑物的经济寿命为(　)年。

　　A、30

　　B、40

　　C、50

　　D、60

　　3、某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元;装饰装修的重置价格为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年;设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为(　)万元。

　　A、75.6

　　B、77.6

　　C、80.6

　　D、87.6

　　4、某幢写字楼，建筑物重新购建成本为2000万元，经济寿命为50年，有效经济年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年;设备的重置成本为250万元，平均寿命为15年，有效年龄为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为(　)万元。

　　A、400

　　B、628

　　C、656

　　D、700

　　5、某幢空调已落后的办公楼，旧系统已计提折旧80万元，拆除该空调的费用为8万元，可回收残值40万元，重新购建成本(不含安装费)为150万元，安装新的空调系统的费用为6万元。则该办公楼因空调落后引起的折旧额为(　)万元。

　　A、32

　　B、44

　　C、96

　　D、108

　　6、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯(包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等)需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为(　)万元。

　　A、2400

　　B、2410

　　C、2490

　　D、2500

　　7、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为(　)万元。(建筑物报酬率为10%)

　　A、11.80

　　B、16.07

　　C、23.57

　　D、31.07

　　8、估价上的折旧注重的是(　)。

　　A、原始取得价值的减价修正

　　B、资产市场价值的真实减损

　　C、重置价值的摊销与回收

　　D、原始取得价值的摊销与回收

　　9、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为(　)年。

　　A、1.0

　　B、1.5

　　C、2.0

　　D、2.5

　　10、某工业用房，建成5年后补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为50年，土地使用权出让合同约定不可续期，建筑物的经济寿命为40年，该建筑物折旧的经济寿命应为(　)年。

　　A、47

　　B、40

　　C、50

　　D、55

　　11、某建筑物建成于2002年10月1日，在该建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，土地使用权出让合同未约定不可续期。建筑物的经济寿命为60年，有效年龄为10年，如果要求取建筑物在2017年10月的现值，则建筑物的剩余经济寿命应为(　)年。

　　A、40

　　B、45

　　C、50

　　D、60

　　12、某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新购建成本为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建成本为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为(　)元/m2。

　　A、4870

　　B、5020

　　C、5340

　　D、5520

　　13、某住宅建筑面积为160 m2，土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建成本和建筑重新购建成本分别为5000元/m2和3500元/m2。目前该房屋门窗，墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元，若土地报酬率为6%，则该住宅的成本价格为(　)万元。

　　A、115.91

　　B、117.00

　　C、134.91

　　D、136.00

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是年限法。q=V/C=(600×120-1440×8)÷(600×120)=84%。参见教材P317。

　　2、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是成本法-市场提取法。根据建筑物的经济寿命等于年平均折旧率的倒数，1/2.5%=40(年)。参见教材P319。

　　3、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是分解法。门窗等损坏的修复费用=2(万元);装饰装修的折旧额=600×500×3/5=18(万元);设备的折旧额=60×1/15×10=40(万元);长寿命项目的折旧额=(3600×500-20000-600×500-600000)×1/50×10=17.6(万元);该建筑物的物质折旧额=2+18+40+17.6=77.6(万元)。参见教材P322。

　　4、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是分解法。该幢写字楼的物质折旧额=10+200×4÷5+250×9÷15+(2000-10-200-250)×10÷50=628(万元)。参见教材P322。

　　5、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是分解法。该功能落后空调系统的重建成本(现有项目成本)-该落后空调已计提折旧+拆除该功能落后空调所必需的费用-该功能落后空调系统可回收的残值+安装新的功能先进空调所必需的费用)-该新的功能空调系统如果在建筑物建造时就安装所必需的费用=可修复的功能落后引起的折旧。办公楼因空调落后引起的折旧=(150-80)+(8-40+6)=44(万元)。参见教材P323。

　　6、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是分解法。该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值=2500-100=2400(万元)。参见教材P323。

　　7、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是分解法。无效成本=1500×(4.1-3.6)/0.1×10=7.5(万元)，收益损失的现值=2.5/10%×(1-1/1.130)=23.57(万元)，功能过剩折旧=31.07万元。参见教材P325。

　　8、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别：估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是“减价调整”;会计上的折旧注重的是资产原始价值的分摊、补偿或回收。参见教材P326。

　　9、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。后续建设期=正常建设期-已完工工程的正常建设期+交接手续的正常期限。实际建设期是个干扰信息，正常建设期1年，实际建设期1.5年，说明存在窝工情况，1.5年只干了1年的活，所以只能按照正常建设进度计算时间。参见教材P327。

　　10、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。非住宅建筑物经济寿命早于土地使用期限结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。参见教材P327。

　　11、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。在价值时点建筑物的剩余经济寿命为60-10=50(年)。参见教材P327。

　　12、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是成本法总结。3000/1.2+2800×90%=5020(元/m2)。参见教材P331。

　　13、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是成本法总结。房地产价值=土地重新购建成本+建筑物重新购建成本-折旧=5000×160+3500×160-50000-80000-60000=1170000(元)。参见教材P331。