2019房地产估价师理论与方法专项精选题（八）

　　单选择题

　　1、某房地产重新购建成本中，建安工程费为4000万元，专业费用为建安工程费的10%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建成本的4%，投资利息为240万，房地产开发成本利润率为20%，销售税费为重新购建成本的6%，该房地产的重置价值为(　)万元。

　　A、6419.73

　　B、6507.27

　　C、5680.95

　　D、5524.33

　　2、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于(　)。

　　A、经济折旧

　　B、功能折旧

　　C、物质折旧

　　D、设备折旧

　　3、下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是(　)。

　　A、写字楼层高偏低

　　B、厂房受酸雨腐蚀

　　C、住宅库存量过大

　　D、在建工程基础不均匀沉降

　　4、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于(　)。

　　A、自然折旧

　　B、物质折旧

　　C、功能折旧

　　D、经济折旧

　　5、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为(　)年。

　　A、29

　　B、39

　　C、40

　　D、45

　　6、假设建筑物重置成本为500万元，有效年龄为10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，此时建筑物按直线法的每年折旧额是(　)万元。

　　A、12.9

　　B、14.3

　　C、11.3

　　D、15

　　7、某旧厂房的设计寿命为40年，重置成本为100万元，厂房内动产设备重新购置价格为40万元。厂房达到设计寿命拆除时，预计可收回钢筋、红砖折价10万元，旧动产设备折价10万元;拆除厂房花费7万元，动产设备搬运花费1万元，废弃建筑垃圾搬运花费1万元。该厂房的残值率为(　)。

　　A、1.43%

　　B、2.00%

　　C、7.86%

　　D、11.00%

　　8、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为(　)。

　　A、43.2%

　　B、50%

　　C、56.8%

　　D、70%

　　9、某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为(　)。

　　A、21%

　　B、27%

　　C、79%

　　D、85%

　　20、某建筑物的有效年龄为10年，预计可能再使用30年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为(　)。

　　A、68%

　　B、74%

　　C、76%

　　D、82%

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是建筑重新购建成本的求取方法。V=4000(1+10%)(1+3%)+V×4%+240+V×6% +[4000(1+10%)(1+3%)+V×4%+240]×20%。V=6419.73万元。参见教材P306。

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。物质折旧也称为物质损耗、有形损耗，是因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。参见教材P311。

　　提问】

　　3、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。功能折旧也称为无形损耗，是因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。导致建筑物功能不足或过剩的原因可能是科学技术进步，人们的消费观念改变，过去的建筑标准过低，建筑设计上的缺陷等。参见教材P312。

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。功能折旧也称为无形耗损，是因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。参见教材P312。

　　5、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是年限法。V=C(1-d×t)=C[1-(1-S)/N×t]，75000=1000×100×[1-(1-2.5%)/N×10]，得N=39年。(1)年折旧= 1000×100 ×(1-2.5%)/N;(2)10年折旧额=100000-75000=25000;(3)年折旧=2500;令(1)=(3)，推出N=39。参见教材P315。

　　6、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是年限法。D=C(1-R)/N=500×(1-10%)/40=11.3(万元)。参见教材P315。

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是建筑物折旧的求取方法。建筑物净残值率，简称残值率，是建筑物的净残值与其重新购建成本的比率。残值率=(10-7-1)/100×100%=2.00%。建筑物残值率的计算，和动产设备无关。参见教材P315。

　　8、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是年限法。贬值率=(1-残值率)×18/(18+22)=0.432，成新率=1-贬值率=1-0.432=56.8%。参见教材P317。

　　9、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是年限法。当R=0时，该建筑物的成新率q=n/(t+n)=30/(8+30)=78.9%。参见教材P317。

　　20、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是年限法。q=[1-(1-R)t/(t+n)]×100%=[1-(1-4%)×10/(10+30)]×100%=76%。参见教材P317。