2019房地产估价师理论与方法专项精选题（七）

　　单选题

　　1、在英国，基于租赁收入求取净收益的收益法，称之为(　)。

　　A、投资法

　　B、收入法

　　C、利润法

　　D、利息法

　　2、从估价角度出发，下列属于运营费用的是(　)。

　　A、房地产抵押贷款还本付息额

　　B、房地产折旧额

　　C、房地产改扩建费用

　　D、房屋保险费用

　　3、某旅馆5年来年均有效毛收入为300万元，运营费用为100万元。去年年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少30万元，运营费用减少15万元，该酒店剩余收益期为20年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为10%。目前该酒店房地产的价值减损额为(　)万元。

　　A、66.34

　　B、127.70

　　C、984.20

　　D、1575.01

　　4、某公司2年前与某房地产所有权人签订了租赁合同。租用其中800㎡面积，约定租赁期限为15年，月租金固定不变为1500元/㎡。现在市场上相似的写字楼月租金为1800元/㎡。假设折现率为10%，则目前承租人权益价值为(　)万元 。

　　A、2045.77

　　B、2250.34

　　C、2409.61

　　D、2190.55

　　5、承租人权益价值的计算方法，利用的是(　)。

　　A、收入损失资本化法

　　B、超额费用资本化法

　　C、直接资本化法

　　D、成本节约资本化法

　　6、在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是(　)。

　　A、过去数据简单算术平均法

　　B、未来数据简单算术平均法

　　C、过去数据资本化公式法

　　D、未来数据资本化公式法

　　7、报酬率的表达式为(　)。

　　A、投资回报/所投入的资金

　　B、投资回收/所投入的资本

　　C、(投资回报+投资回收)/所投入的资金

　　D、(投资回收-投资回报)/所投入的资本

　　8、某房地产估价师采用累加法求取报酬率，其中安全利率为5%，投资风险补偿率为1%，管理负担补偿率为0.1%，投资带来的优惠率为2%。则报酬率是(　)。

　　A、4.1%

　　B、5.1%

　　C、5.9%

　　D、6.1%

　　9、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是(　)。

　　A、毛租金乘数法

　　B、潜在毛收入乘数法

　　C、有效毛收入乘数法

　　D、净收益乘数法

　　10、(　)是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。

　　A、毛租金乘数法

　　B、潜在毛租金乘数法

　　C、有效毛收入乘数法

　　D、净收益乘数法

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。基于租赁收入测算净收益的收益法称为投资法。参见教材P252。

　　2、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。从估价角度出发，运营费用与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。参见教材P253。

　　3、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。年净收益减少30-15=15万元。价值减损额=15/10%×[1-1/(1+10%)20]=127.70万元。参见教材P254。

　　4、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是净收益测算应注意的问题。V=A/Y[1-1/(1+Y)n]，其中A=(1800-1500)×800×12=288万;Y=10%;n=15-2=13。V=288/10%[1-1/(1+10%)13]=2045.77万元。参见教材P258。

　　5、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是净收益测算应注意的问题。成本节约资本化法是收益法的一种变通，用于计算承租人的权益价值。参见教材P259。

　　6、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是净收益流模式的确定。在过去数据简单算术平均法、未来数据简单算术平均法和未来数据资本化公式法中，最合理的是未来数据资本化公式法。参见教材P261。

　　7、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是报酬率的实质。报酬率=投资回报/所投入资金。参见教材P261。

　　8、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率=5%+1%+0.1%-2%=4.1%。参见教材P265。

　　9、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是收益乘数法的种类。潜在毛收入乘数，是没有考虑空置和运营费用差异的，是最理想的状态下的毛收入，实际上达不到;有效毛收入乘数，则是充分考虑了空置和租金损失的情况。可以从字面进行理解，帮助解题。参见教材P268。

　　10、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是收益乘数法的种类。有效毛收人乘数法是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。参见教材P268。