2019房地产估价师理论与方法专项精选题（六）

　　单选题

　　1、某宗房地产的报酬率为7%，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元/m2;若报酬率为8%，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为(　)元/m2。

　　A、4644

　　B、5192

　　C、5308

　　D、5500

　　2、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格(　)乙的价格。

　　A、高于

　　B、低于

　　C、等于

　　D、条件不足，无法确定

　　3、已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为(　)元/平方米。

　　A、2400

　　B、2405

　　C、2410

　　D、2415

　　4、已知某宗收益性房地产在40年建设用地使用权、报酬率为10%下的价格为3500元/平方米。则该房地产在50年建设用地使用权、报酬率在8.5%下的价格为(　)元/平方米。

　　A、2179.47

　　B、3893.01

　　C、4139.51

　　D、1044.79

　　5、下列关于净收益按一定比率递减公式的说法中，错误的是(　)。

　　A、有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递减的公式计算估价对象的收益价值

　　B、净收益按一定比率递减公式中，有效毛收入的折现值与运营费用的折现值必然是相减的

　　C、收益期为有限年时，净收益按一定比率递减公式的假设前提之一是报酬率不等于零

　　D、收益期为无限年时，净收益按一定比率递减公式的假设前提之一是报酬率大于零

　　6、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果报酬率为10%，则该房地产的收益价格为(　)万元。

　　A、190

　　B、210

　　C、213

　　D、217

　　7、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是(　)。

　　A、在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间

　　B、在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间

　　C、自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间

　　D、自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间

　　8、约翰.冯.杜能的地租的计算公式是(　)。

　　A、地租=农产品市场价格-农产品生产成本

　　B、地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农产品平均利润

　　C、地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农产品平均利润-投资的利息

　　D、地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农产品所使用的资本×一般农业资本利润章

　　9、下列有关地租的测算，描述错误的是(　)。

　　A、在地租测算中，土地是在最佳用途下利用的

　　B、在地租测算中，土地是在最佳集约度下利用的

　　C、地租计算公式：地租=农产品市场价格-农产品销售税费-农产品成本-农产品运输成本-土地上投入资本的利息

　　D、当通过地价求出地租时，可通过“地租=地价×资本化率”求出地租

　　10、(　)是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。

　　A、收租损失

　　B、运营费用

　　C、折旧

　　D、财务损耗

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。不同年期的收益价值换算公式法：

　　2、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。由于甲乙两宗房地产收益年限、报酬率均不同，不能直接比较。当报酬率不同时，首先根据下面的公式将甲房地产收益年限为50年、报酬率为8%的价格折算为收益年限为30年、报酬率为6%的价格，Vn=VN×{YN(1+YN)N[(1+Yn)n-1]}/{Yn(1+Yn)n[(1+YN)N-1]}，代入数据得到V甲30=3938.12(元/m2)，比较可知甲的价格大于乙的价格。参见教材P224。

　　3、

　　【正确答案】 C

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。3500×10%(1+10%)40[(1+8.5%)50-1]/{8.5%(1+8.5%)50[(1+10%)40-1]}= 4139.51元/平方米。参见教材P224。

　　5、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是净收益按一定比率递减的公式。选项A错误，如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。参见教材P231。

　　6、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。该房地产的收益价格为： V=17/(1+10%)+18/(1+10%)2+19/(1+10%)3+20/10%×[1-1/(1+10%)40-3]×1/(1+10%)3=190.45(万元)。参见教材P232。

　　7、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是收益期和持有期的测算。收益期是预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。参见教材P238。

　　8、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是地租理论及地租的测算。地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农产品平均利润-投资的利息。参见教材P247。

　　9、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是地租理论及地租的测算。选项C错误，地租=农产品市场价格-农产品销售税费-农产品生产成本-农产品运输成本-土地上投入资本的利息-农业经营者的利润。参见教材P250。

　　10、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。收租损失是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。参见教材P252。