2019房地产估价师理论与方法专项精选题（五）

　　单项选择题

　　1、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常建设成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为(　)元/m2。

　　A、1840

　　B、2840

　　C、2966

　　D、3000

　　2、成本法的理论依据是(　)。

　　A、预期原理

　　B、生产费用价值论

　　C、收益原理

　　D、替代原理

　　3、下列选项中，最适合采用成本法估价的房地产是(　)。

　　A、商铺

　　B、商品住宅

　　C、在建工程

　　D、酒店

　　4、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是(　)。

　　A、开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径

　　B、开发用地取得途径应为价值时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径

　　C、开发用地取得途径应为价值时点收集的取得成本最高的土地取得途径

　　D、开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径

　　5、王某取得一宗面积为10000平方米的住宅用地的土地使用权，楼面地价为2000元/m2，容积率为3，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税，则王某的土地成本为(　)万元。

　　A、2000

　　B、5820

　　C、6000

　　D、6180

　　6、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田。该项目涉及B村农业人口50户，180人。据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。根据规定，如按最低标准，A房地产开发公司应向每个农民支付(　)元的安置补助费。

　　A、1000

　　B、2000

　　C、4000

　　D、6000

　　7、下列房地产开发成本中，不属于建设成本的是(　)。

　　A、基础设施建设费

　　B、公共配套设施建设费

　　C、开发期间税费

　　D、临时安置费

　　8、下列房地产开发成本中，属于建筑安装工程费的是(　)。

　　A、建筑工程费

　　B、电力设施工程费

　　C、公共配套设施建设费

　　D、人防工程费

　　9、成本法中一般不计息的项目是(　)。

　　A、土地成本

　　B、销售费用

　　C、建设成本

　　D、销售税费

　　10、估算某旧酒店2013年的建筑物重置成本。房地产估价师经实地查勘、查阅有关图纸等资料，得知该酒楼共15层，总建筑面积为12000平方米。已知建安工程费为4000元/平方米，专业费用为建安工程费的6%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%，销售费用为售价的3%，投资利息经分析，开发经营期为1年，年利率为8%，销售税费为售价的6%，投资利润率为20%。该房地产的建筑物重置总价为(　)万元。

　　A、5411.97

　　B、5986.69

　　C、7193.34

　　D、7314.56

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是开发利润。开发利润=(土地成本+建设成本)×直接成本利润率=(1000+1500)×6%=150元/m2，土地价格=土地重新取得成本+建设成本+管理费用+投资利息+销售费用+利润=1000+1500+(1000+1500)×5%+(1000+1500)×5%+100+150=3000元/m2。参见教材P282～283。

　　2、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是成本法的理论依据。成本法的理论依据是生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。参见教材P285。

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是成本法适用的估价对象。选项A、B适合比较法，或者收益法;选项D适合收益法。参见教材P286。

　　4、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是成本法估价需要具备的条件。取得途径，有市场购买、征收集体土地、征收国有土地上房屋等。客观成本原则。参见教材P287～288。

　　5、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是土地成本。土地成本为：2000×3×10000×(1+3%)=6180(万元)。参见教材P290。

　　6、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是土地成本。按最低标准，A房地产开发公司应支付每个安置农民的安置补助费=1000元/亩×1亩×4=4000 元。参见教材P290。

　　7、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是建设成本。建设成本包括前期费用、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费。选项D属于土地成本。参见教材P292～293。

　　8、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是建设成本。建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、安装工程费、装饰装修工程费用等费用。附属工程是指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等。参见教材P293。

　　9、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是投资利息。销售税费一般不计算利息。参见教材P294。

　　10、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是建筑重新购建成本的求取方法。建安工程费+专业费用+管理费用+销售费用=4000(1+6%)(1+3%)+3%V=4367.2+3%V，投资利息=(4367.2+3%V)×[(1+8%)0.5-1]=171.33+0.00117V，销售税费=6%V，开发利润=(4367.2+3%V)×20%=873.44+0.006V。V=4367.2+3%V+171.33+0.00117V+6%V+873.44+0.006V，V=5994.45元/平方米，V总=5994.45×12000=7193.34(万元)。参见教材P304。