2019房地产估价师理论与方法专项精选题（四）

　　判断题

　　1、自营的房地产的最大特点是，房地产所有者同时也是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开。(　)

　　2、房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。(　)

　　3、在实际估价中采用较多的是净收益每年不变的公式。(　)

　　4、投资回收是指所投入的资金的回收，即保本。(　)

　　5、若某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，房地产为500万元，则收益乘数为4%。(　)

　　6、直接资本化中未来第一年的收益不能用当前的收益近似代替。(　)

　　7、净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。(　)

　　8、某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的资本化率为7.5%。(　)

　　9、如果可比实例与估价对象的净收益流模式等相同，可用估价对象的净收益率或运营费用率和可比实例的有效毛收入乘数来求取估价对象的综合资本化率。(　)

　　10、资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。(　)

　　判断题

　　1、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。自营的房地产的最大特点是，房地产所有者同时也是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开。参见教材P256。

　　2、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是净收益测算应注意的问题。房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。参见教材P257。

　　3、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是净收益流模式的确定。在实际估价中采用较多的是净收益每年不变的公式。参见教材P260。

　　4、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是报酬率的实质。投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。参见教材P261。

　　5、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是直接资本化法概述。收益乘数是房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值。收益乘数=500/200=2.5。参见教材P267。

　　6、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是直接资本化法概述。直接资本化中未来第一年的收益有时用当前的收益近似代替。参见教材P267。

　　7、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是收益乘数法的种类。净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。参见教材P268。

　　8、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是收益乘数法的种类。有效毛收入乘数=房地产价格/有效毛收入;房地产价格=10×10=100(万元);资本化率=净收益/房地产价格=(10-2.5)/100=7.5%。参见教材P268。

　　9、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是资本化率和收益乘数的求取方法。如果可比实例与估价对象的净收益流模式等相同，可用估价对象的净收益率或运营费用率和可比实例的有效毛收入乘数来求取估价对象的综合资本化率。参见教材P270。

　　10、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力。参见教材P270。