2019房地产估价师考试理论与方法专项训练题（七）

　　单项选择题

　　1、收益法适用的条件是房地产的(　)。

　　A、收益能够量化

　　B、风险能够量化

　　C、收益或风险其中之一可以量化

　　D、收益和风险均能量化

　　2、收益法适用的估价对象不包括(　)。

　　A、写字楼

　　B、汽车加油站

　　C、学校

　　D、停车场

　　3、收益法估价需要具备的条件是房地产未来的(　)。

　　A、风险能够准确预测

　　B、收益能够准确预测

　　C、收益和风险都能够较准确预测

　　D、收益或风险其一可以准确预测

　　4、报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在(　)。

　　A、期初

　　B、期末

　　C、期中

　　D、任一时刻

　　5、某商铺建筑面积为400m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为40年;市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为150元/m2;运营费用率为租金收入的35%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为(　)万元。

　　A、457.66

　　B、533.00

　　C、695.00

　　D、711.00

　　6、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的报酬率为8%，该宗房地产的收益价格为(　)万元。

　　A、457.40

　　B、476.98

　　C、686.10

　　D、715.48

　　7、某宗房地产的收益期限和土地使用期限都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3%，该类房地产平均要求的收益率是13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为(　)万元。

　　A、1372.7

　　B、1309.9

　　C、953.9

　　D、900.6

　　8、某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为(　)万元。

　　A、228.23

　　B、229.36

　　C、224.74

　　D、223.63

　　9、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于(　)万元。

　　A、536

　　B、549

　　C、557

　　D、816

　　10、已知某收益性房地产的收益期限为40年，报酬率为6%下的价格为4920元/m2;若该房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，则其价格最接近于(　)元/m2。

　　A、3816

　　B、3899

　　C、4087

　　D、4000

　　单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是收益法的含义。通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。参见教材P215。

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是收益法适用的估价对象。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。收益法一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。参见教材P218。

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是收益法估价需要具备的条件。收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。参见教材P218。

　　4、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是报酬资本化法最一般的公式。报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期末。参见教材P220。

　　5、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。V=[(150×400×12)×(1-35%)/10%]×[1-1/(1+10%)40]=457.66(万元)。参见教材P221。

　　6、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。该宗房地产的收益价格为：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=100×(1-40%)=60(万元)，n=40-8=32(年)，V=60/8%×[1-1/(1+8%)32]=686.10(万元)。参见教材P221。

　　7、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。该房地产的收益价格为：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=100-20=80(万元)，Y=3%+0.5×(13%-3%)=8%，n=40-10=30(年)，V=80/8%×[1-1/(1+8%)30]=900.6(万元)。参见教材P221。

　　8、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。(1)先根据未来3年的净收益求取不变的净收益：22/1.1+25/1.12+26/1.13=A/10%×[1-1/1.13]，A=24.21(万元);(2)再求取30年净收益的现值，即房地产价格：V=24.21/10%×[1-1/1.130]=228.23(万元)。参见教材P221。

　　9、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。该商场在2005年10月的价值最接近于：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=120×(1-20%)-50=46(万元)，n=40-5=35(年)，Y=5%+5%×60%=8%，V= 46/8%×[1-1/(1+8%)35]=536.11(万元)。参见教材P221。

　　10、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。根据下列公式，

　　Vn=VN×{YN(1+YN)N[(1+Yn)n-1]}/{Yn(1+Yn)n[(1+YN)N-1]}

　　代入数据得出V50=4920×6%×(1+6%)40×[(1+8%)50-1]/{8%×(1+8%)50×[(1+6%)40-1]}=4000(元/m2)。参见教材P224。