2019房地产估价师考试理论与方法专项训练题（六）

　　多项选择题

　　1、运用比较法估价要消除以下(　)方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象价值的差异。

　　A、成交价格与比较价值的内涵和形式不同

　　B、特殊交易情况与正常交易情况不同

　　C、成交日期与价值时点不同

　　D、可比实例状况与估价对象状况不同

　　E、理性和非理性购买人因素差异

　　2、下列选项中，运用比较法估价的一般步骤包括(　)。

　　A、收集交易实例

　　B、选取可比实例

　　C、建立比较基础

　　D、计算比较价值

　　E、分解比较系数

　　3、收集交易实例及相关参考资料的途径主要有(　)。

　　A、走访房地产交易当事人

　　B、访问房地产经纪机构和房地产经纪人员

　　C、查阅政府和有关部门的房地产价格资料

　　D、根据分析和经验得出客观资料

　　E、同行之间相互提供

　　4、收集交易实例时应收集的交易实例信息包括(　)。

　　A、成交价格

　　B、议价时间

　　C、成交日期

　　D、交易方式

　　E、交易目的

　　5、运用比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件(　)。

　　A、档次相当

　　B、区位相近

　　C、价格相同

　　D、成交日期接近价值时点

　　E、权利性质相同

　　6、建立比较基础，主要包括(　)。

　　A、统一付款方式

　　B、统一计价单位

　　C、统一财产范围

　　D、统一产权性质

　　E、统一税费负担

　　7、在建立比较基础时，针对统一税费负担，房地产正常负担下的价格等于(　)。

　　A、卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)

　　B、卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费

　　C、买方实际付出的价格+应由买方负担的税费

　　D、应由卖方负担的税费/应由买方缴纳的税费比率

　　E、买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)

　　8、下列情况，属于成交价格偏离正常价格的交易有(　)。

　　A、对交易对象或市场行情缺乏了解的交易

　　B、被迫出售或被迫购买的交易

　　C、人为哄抬价格的交易

　　D、对交易对象有特殊偏好的交易

　　E、相邻房地产未合并的交易

　　9、房地产状况调整可分解为(　)。

　　A、区位状况调整

　　B、实物状况调整

　　C、权益状况调整

　　D、收益状况调整

　　E、交易状况调整

　　10、比较法估价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括(　)。

　　A、租赁权限制情况

　　B、交易税费负担转嫁情况

　　C、已抵押担保债权情况

　　D、地役权设立情况

　　E、利用方式限制情况

　　11、下列选项中，属于房地产状况调整的方法有(　)。

　　A、直接比较调整

　　B、间接比较调整

　　C、总价调整

　　D、单价调整

　　E、减法调整

　　12、下列方法中，不属于房地产状况调整方法的有(　)。

　　A、直接比较调整法

　　B、直观比较法

　　C、总价调整法

　　D、成本调整法

　　E、百分比调整法

　　答案

　　多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是比较法估价需要具备的条件。运用比较法估价要消除以下四个方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象价值的差异：(1)成交价格与比较价值的内涵和形式不同;(2)特殊交易情况与正常交易情况不同;(3)成交日期与价值时点不同;(4)可比实例状况与估价对象状况不同。参见教材P177。

　　2、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是比较法估价的操作步骤。运用比较法估价一般分为以下7个步骤：(1)收集交易实例;(2)选取可比实例;(3)建立比较基础;(4)进行交易情况修正;(5)进行市场状况调整;(6)进行房地产状况调整;(7)计算比较价值。参见教材P177。

　　3、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】 本题考查的是收集交易实例。除了选项ABCE之外，还包括向专业房地产信息提供机构购买房地产价格等资料;查阅网站、报刊上的房地产出售、出租信息，参加房地产交易展示会，与房地产业主、开发企业、经纪人员等房地产出售人或其代理人洽谈，获取房地产的要价、标价、挂牌价、报价等资料，了解房地产市场价格行情。参见教材P179。

　　4、

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】 本题考查的是收集交易实例。收集的交易实例信息应能满足比较法运用的需要，并尽可能收集较多的信息，收集的交易实例信息一般包括以下内容：(1)交易对象基本状况;(2)交易双方基本情况;(3)交易方式;(4)成交日期;(5)成交价格;(6)付款方式;(7)融资条件;(8)交易税费负担;(9)交易目的。参见教材P179。

　　5、

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】 本题考查的是选取可比实例。运用比较法估价，选取可比实例的数量要求是：一般选取3至5个可比实例即可;选取可比实例的质量要求：(1)可比实例的交易方式应适合估价目的;(2)可比实例房地产应与估价对象房地产相似(与估价对象的区位相近、用途相同、权利性质相同、档次相当、规模相当、建筑结构相同);(3)可比实例的成交日期应接近价值时点;(4)可比实例的成交价格应尽量为正常价格。参见教材P182～183。

　　6、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】 本题考查的是统一财产范围。建立比较基础一般要做以下几项工作：(1)统一财产范围;(2)统一付款方式;(3)统一融资条件;(4)统一税费负担;(5)统一计价单位。参见教材P184。

　　7、

　　【正确答案】 AE

　　【答案解析】 本题考查的是统一税费负担。正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额;正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额;正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率);正常负担下的价格=买方实付金额/(1+应由买方缴纳的税费比率);参见教材P186～188。

　　8、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。造成成交价格偏离正常价格的因素：(1)利害关系人之间的交易;(2)对交易对象或市场行情缺乏了解的交易;(3)被迫出售或被迫购买的交易;(4)人为哄抬价格的交易;(5)对交易对象有特殊偏好的交易;(6)相邻房地产合并的交易;(7)受迷信影响的交易。选项E，相邻房地产合并的交易才属于成交价格偏离正常价格的交易。参见教材P191～192。

　　9、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的内容。房地产状况调整可以分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。参见教材P198。

　　10、

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的内容。权益状况调整的内容主要有规划条件(如容积率)、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。选项B是建立统一比较基础。参见教材P199。

　　11、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整的方法有：(1)直接比较调整、间接比较调整;(2)总价调整、单价调整;(3)金额调整、百分比调整;(4)加法调整、乘法调整。参见教材P200。

　　12、

　　【正确答案】 BD

　　【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整的方法有：(1)直接比较调整、间接比较调整;(2)总价调整、单价调整;(3)金额调整、百分比调整;(4)加法调整、乘法调整。参见教材P200。