2019房地产估价师考试理论与方法专项训练题（五）

　　单选题

　　1、交易情况修正的方法不包括(　)。

　　A、总价修正

　　B、单价修正

　　C、分离修正

　　D、百分比修正

　　2、评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为10000元/平方米，装修标准为1000元/平方米，(甲别墅的装修标准为800元/平方米)，因乙别墅的位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价格为(　)元/平方米。

　　A、7020

　　B、8909

　　C、7380

　　D、8580

　　3、采用百分比法进行交易情况修正时，交易情况修正系数应以(　)为基准来确定。

　　A、成交价格

　　B、账面价格

　　C、正常价格

　　D、期望价格

　　4、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是(　)。

　　A、所在区域的消费者观念发生了变化

　　B、国家调整了房地产的税费政策

　　C、国际与国内均出现了通货膨胀

　　D、对可比实例进行了装修改造

　　5、为评估某房地产2017年4月1日在交易税费正常负担下的市场价格，选取的可比实例资料如下：成交日期为2016年10月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。2016年8月1日至2017年4月1日期间，该类房地产市场价格平均每月比上月上涨0.3%，对该可比实例成交价格进行修正、调整后的价格为(　)元/m2。

　　A、3673.20

　　B、3673.68

　　C、3790.43

　　D、3790.93

　　6、某宗房地产2017年2月25日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元=6.88元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均比上月递减0.5%，则其2017年10月25日的价格为(　)元人民币。2017年10月25日的汇率为1美元=6.63元人民币。

　　A、6338

　　B、6369

　　C、6577

　　D、6610

　　7、评估某宗房地产2017年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2016年10月1日，成交价格为13500元/m2，另知：该类房地产市场价格2016年6月1日至2017年3月1日，平均每月比上月涨1.5%，2017年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%，则进行市场状况调整后可比实例的比较价格为(　)元/平方米。

　　A、16171.27

　　B、15742.17

　　C、15776.47

　　D、16333.38

　　8、某城市商品住宅，2016年9月的市场价格为39100 元/m2， 2017年6月的市场价格为44800元/m2。根据上述数据，2016年9月至2017年6月，该城市商品住宅房地产市场价格的平均环比月上涨率为(　)。

　　A、1.07%

　　B、1.41%

　　C、1.52%

　　D、1.55%

　　9、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1500 美元/m2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为(　)美元/m2，(假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6.65元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.40元人民币)。

　　A、1450

　　B、1496

　　C、1540

　　D、1659

　　10、为评估某房地产2012年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2012年3月1日，合同交易价格为4000元/m2，约定建筑面积为95m2，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100m2。自2012年1月1日起至2012年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为(　)元/m2。

　　A、3868.92

　　B、4000.00

　　C、4072.54

　　D、4286.89

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是交易情况修正的方法。交易情况修正的方法主要有总价修正和单价修正，金额修正和百分比修正。参见教材P192。

　　2、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是交易情况修正的方法。(10000-1000+800)/1.1=8909(元/平方米)。参见教材P192～194。

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是交易情况修正的方法。在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定，因为这样只有一个比较基础，如果以实际成交价格为基准，就会有多个比较基础。参见教材P193。

　　4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是市场状况调整的含义。选项D很明显要做的是房地产状况调整。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，市场状况可能发生了变化，如宏观经济形势发生了变化，出台了新的政策措施，利率上升或下降，消费观念有所改变等，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求状况等发生了变化，进而即使是同一房地产在这两个不同时间的价格也会有所不同。因此，需要对可比实例的成交价格进行市场状况调整，消除成交日期的市场状况与价值时点的市场状况不同造成的价格差异，将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点的价格。参见教材P194。

　　5、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=3500/(1-3%)=3608.25元/m2，可比实例成交日期为2016年10月1日，每月比上月上涨0.3%，调整至2017年4月1日为：3608.25×(1+0.3%)6=3673.68元/m2。参见教材P195。

　　6、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是市场状况调整的方法。该类房地产在2017年10月25日的价格=1000×(1-0.5%)8×6.63=6369(元)。参见教材P195。

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是市场状况调整的方法。2016年10月1日到2017年3月1日，共5个月，月平均上涨率1.5%。2017年3月1日至2017年7月1日(价值时点)，共4个月，月平均上涨2%。13500×(1+1.5%)5(1+2%)4=15742.17(元/m2)。参见教材P195。

　　8、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是市场状况调整的方法。39100×(1+t)9=44800。t=1.52%。参见教材P195。

　　9、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是市场状况调整的方法。该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为：(1500×6.65+80×8)÷ 6.4=1659(美元/m2)。参见教材P195。

　　10、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是市场状况调整的方法。交易日期为2011年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/m2，所以正确答案是4000×95/100×(1+0.3%)6=3868.92(元/m2)，参见教材P195。