2019房地产估价师考试理论与方法专项训练题（三）

　　单项选择题

　　1、比较法的理论依据是(　)。

　　A、规模经济原理

　　B、均衡原理

　　C、替代原理

　　D、预期原理

　　2、关于比较法运用的说法，错误的是(　)。

　　A、同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价

　　B、尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例

　　C、挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解市场行情的参考

　　D、需修正或调整的因素越多，估价结果越合理

　　3、在比较法应用中，需要将急卖或急买造成的不正常成交价格，处理为正常价格，此属于(　)。

　　A、建立比较基础

　　B、交易情况修正

　　C、市场状况修正

　　D、房地产状况修正

　　4、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是(　)。

　　A、同处于一个领域

　　B、同处在同一供求范围内

　　C、同处于一个相对稳定的环境

　　D、同处于公平竞争的地区

　　5、评估某套建筑面积为120m2的住宅在2014年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是(　)。

　　交易实例建筑面积(m2)用途价格(元/m2)成交日期区位交易情况

　　甲120居住120002014.9不同供需圈正常交易

　　乙105居住180002014.5同一供需圈正常交易

　　丙120办公150002014.8同一供需圈正常交易

　　丁115旅馆100002014.9同一供需圈正常交易

　　A、甲

　　B、乙

　　C、丙

　　D、丁

　　6、下列有关“可比实例房地产与估价对象房地产相似”的要求，描述不当的是(　)。

　　A、两者区位相近

　　B、两者用途相近

　　C、两者权利性质相同

　　D、两者档次相当

　　7、某宗房地产交易实例，其成交总价为90万元，其中首付30%，余款在以后的3年每年年末平均支付，假设年利率是12%，则在成交日期一次付清的价格为(　)万元。

　　A、71.56

　　B、77.44

　　C、80.15

　　D、82.37

　　8、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分三期支付，首付30万，剩余两期各于第一年末、第二年末支付35万元。交易税费均由买方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付最后一笔余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为(　)万元。

　　A、87.05

　　B、95.85

　　C、100.57

　　D、101.29

　　9、某可比实例的成交价格为24000元/m2，建筑面积100m2，首期付款120万元，其余半年后支付80万元，1年后支付40万元。已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为(　) 元/m2。

　　A、22909.12

　　B、23264.06

　　C、23441.35

　　D、23086.69

　　10、下列不属于由卖方缴纳的税费的是(　)。

　　A、增值税

　　B、契税

　　C、教育费附加

　　D、土地增值税

　　答案

　　单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是比较法的理论依据。比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。参见教材P175。

　　2、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是比较法适用的估价对象。选项D，需修正或调整的因素越多，说明可比实例的可比性越差，估价结果越不合理。参见教材P176。

　　3、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是比较法估价需要具备的条件。交易情况修正，即为将非正常价格修正为正常价格。参见教材P176～177。

　　4、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是选取可比实例。可比实例应与估价对象的区位相近，要求可比实例与估价对象应在同一地区或同一供求范围内的相似地区。参见教材P182。

　　5、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是选取可比实例。选项A，甲和估价对象不在一个供需圈;选项CD，丙丁的用途与估价对象不同。参见教材P182～183。

　　6、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是选取可比实例。选项B错误，可比实例房地产与估价对象房地产用途应相同。参见教材P182～183。

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是统一付款方式。90×70%/3=21(万元)，90×30%+21/(1+12%)+21/(1+12%)2+21/(1+12%)3=77.44(万元)。参见教材P185。

　　8、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是统一付款方式。统一付款方式，是将可比实例不是在成交日期一次性支付的价款，调整为在成交日期一次性付清的价格。正常成交价=[30+35/(1+6%)+35/(1+6%)2]+8/(1+6%)2=101.29(万元)。参见教材P185。

　　9、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是统一付款方式。该可比实例在其成交日期一次性付清的价格：[120+80/(1+10%)0.5+40/(1+10%)]/100=23264.06(元/m2)。参见教材P185。

　　10、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是统一税费负担。卖方缴纳的税费，如增值税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税;买方缴纳的税费，如契税、补缴出让金;有的税费则买卖双方都应缴纳或各负担一部分，如印花税。参见教材P186。