2019房地产估价师考试理论与方法专项习题及答案（一）

　　单选题

　　1一定地块内，分摊到单位建筑面积上的土地价格称为(　)。

　　A、土地总价

　　B、楼面地价

　　C、建筑物单价

　　D、房地单价

　　2、在交易当事人为了逃税等而不实申报成交价格的情况下，申报的成交价格是(　)，真实的成交价格是(　)。

　　A、名义价格，实际价格

　　B、实际价格，名义价格

　　C、市场价格，名义价格

　　D、成交价格，名义价格

　　3、某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付;假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为(　)元/m2。

　　A、5680

　　B、5830

　　C、5850

　　D、7574

　　4、一套建筑面积为100m2，单价为12000元/m2、总价为120万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付40万元，第二期于第一年年中一次性支付40万元，第三期于第一年年末一次性支付40万元，则此房地产的实际单价为(　)元/m2。(年折现率为8%)

　　A、10000

　　B、11000

　　C、11553

　　D、12000

　　5、在交易达成后立即或在短期内(可视为在交易达成的同时)进行商品交割的价格是(　)。

　　A、现货价格

　　B、期货价格

　　C、现房价格

　　D、期房价格

　　6、一套建筑面积为100m2，单价为12000元/m2、总价为120万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付40万元，第二期于第一年年中一次性支付40万元，第三期于第一年年末一次性支付40万元，则此房地产的实际单价为(　)元/m2。(年折现率为5%)

　　A、12000

　　B、11904

　　C、11810

　　D、11713

　　7、某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的价格为(　)元/m2。

　　A、3439

　　B、3473

　　C、3508

　　D、3608

　　8、在新建商品房销售价格中，一般可以反映所销售商品房总体价格水平的是(　)。

　　A、起价

　　B、标价

　　C、成交价

　　D、均价

　　9、拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格称为(　)。

　　A、保留价

　　B、起拍价

　　C、评估价

　　D、应价

　　10下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是(　)。

　　A、都是价格，用货币来表现

　　B、都有波动，受供求因素的影响

　　C、都是按质论价

　　D、都受区位因素的影响

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。参见教材P105。

　　2、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是名义价格和实际价格。在交易当事人为逃税等而不实申报成交价的情况下，申报的成交价(如网签价)为名义价格，真实的成交价为实际价格。参见教材P106。

　　3、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是名义价格和实际价格。使用面积为100m2，则建筑面积为100/75%=133.33m2。在成交日以建筑面积计算的“纯粹”房地产名义交易价格：(80-2)÷133.33=0.585(万元/m2)，实际交易价格=0.585×50%+0.585×50%/(1+6%)=0.5684(万元/m2)。参见教材P107。

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是名义价格和实际价格。实际总价为：40+40/(1+8%)0.5+40/(1+8%)=115.53(万元)。实际单价为：115.53/100=11553(元/m2)。参见教材P107。

　　5、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。现货价格是指在交易达成后立即或在短期内(可视为在交易达成的同时)进行商品交割的价格。参见教材P107。

　　6、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是名义价格和实际价格。实际总价=40+40/(1+5%)0.5+40/(1+5%)=117.13(万元)，实际单价=117.13÷100=11713(元/m2)。参见教材P107。

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿=4500-500/1.08-500/1.082-4500×3%=3473元/m2。参见教材P108。

　　8、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是起价、标价、成交价和均价。均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。参见教材P109。

　　9、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。起拍价也称为开叫价格、起叫价，是拍卖的起始价格，即拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。参见教材P110。

　　10

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格与一般商品的价格的共同之处在于：(1)都是价格，用货币来表现;(2)都有波动，受供求因素的影响;(3)都是按质论价：优质高价，劣质低价。一般商品由于可以移动，其价格通常与区位关系不大;房地产由于不可移动，其价格与区位密切相关。参见教材P110。