2019房地产估价师考试理论与方法专项习题（四）

　　单项选择题

　　1、在房地产估价中，建筑物(　)。

　　A、包括房屋和构筑物两大类

　　B、仅包括房屋，不包括构筑物

　　C、包括房屋、构筑物和土地

　　D、仅仅指房屋

　　2、下列选项中，属于房地产权益因素的是(　)。

　　A、土地平整程度

　　B、建筑物装饰装修

　　C、只认房地产不认人的债务

　　D、外部配套设施

　　3、下列选项中，属于对房地产实体质量描述的是(　)。

　　A、某建筑物为砖混结构

　　B、某建筑物基础形式为箱形基础

　　C、某框架结构建筑物的框架柱采用C60混凝土

　　D、某精装住宅建筑物为三室两厅的复式结构

　　4、某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是(　)。

　　A、建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2

　　B、建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2

　　C、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2

　　D、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2

　　5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于(　)。

　　A、拥有的房地产权利

　　B、受其他房地产权利的限制情况

　　C、受房地产权利以外因素的限制

　　D、额外的利益或好处

　　6、(　)是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。

　　A、物权

　　B、债权

　　C、租赁权

　　D、所有权

　　7、房地产权利中，属于债权的是(　)。

　　A、地役权

　　B、建设用地使用权

　　C、抵押权

　　D、租赁权

　　8、下列房地产权利中，属于担保物权的是(　)。

　　A、地役权

　　B、抵押权

　　C、租赁权

　　D、宅基地使用权

　　9、一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中，不属于无形资产的是(　)。

　　A、专利权

　　B、专有技术

　　C、商标权

　　D、房地产

　　10、形成每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣差别是因为房地产具有(　)特性。

　　A、不可移动

　　B、独一无二

　　C、流动性差

　　D、用途多样

　　答案

　　单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物，是指用建筑材料构筑的空间和实体。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间，如住宅、办公楼、商店、宾馆、厂房、仓库等。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如水塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、水坝等。在房地产估价中一般将建筑物作广义理解。参见教材P48～49。

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产权益的含义。AB都是实物因素，D是区位因素。参见教材P50～55。

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产实物的含义。选项AB描述房地产实体;选项D描述房地产实体组合完成的功能。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。以一幢房屋为例，其有形的实体，就该房屋的建筑结构而言，是指它是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的;实体的质量，假如该房屋是砖木结构的，则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何;组合完成的功能，假如该房屋是砖木结构，采用的砖和木材的质量也相同，并且施工质量也是相同的，则是指它的空间布局如何，如住宅的户型如何。参见教材P50。

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产权益的含义。该宗地土地面积2000m2，建筑密度30%，故建筑物的基底总面积为600m2，容积率为3，故总建筑面积可以为6000m2，从方案可行性角度，符合要求的只有选项C。参见教材P51。

　　5、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产权益的含义。房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况，例如房地产使用管制(如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制)、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。参见教材P51。

　　6、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是房地产权益的含义。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他人，因此物权又称为“绝对权”、“对世权”。参见教材P53。

　　7、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产权益的含义。债权是权利人请求特定义务人为或不为一定行为的权利。债权的权利人不能要求与其债权债务关系无关的人为或不为一定行为。只有租赁关系是建立在债权债务关系基础上的。债权只有一种，就是租赁权，其他的都是物权。参见教材P53。

　　8、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产权益的含义。地役权和宅基地使用权属于用益物权、租赁权属于债权、抵押权属于担保物权。参见教材P53。

　　9、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产权益的含义。一般的无形资产主要是权益的价值。如著作权(版权)、专利权、专有技术、商标专用权、特许权、商誉、有价证券(股票、债券)等，通常不具有实物形态，有的虽然依附在某种实物上，但该实物本身的好坏对其价值影响不大，甚至可以忽略不计。参见教材P54。

　　10、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是不可移动。由于不可移动，每宗房地产与重要场所(如市中心、公园、学校、医院等)的距离、对外交通、外部配套设施、周围环境等，均有一定的相对稳定的状态，从而形成了每宗房地产独特的自然地理位置和社会经济位置，使得不同的房地产之间有区位优劣差别。参见教材P60。