2019房地产估价师考试理论与方法专项习题（一）

　　判断题

　　1、一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不做区分。(　)。

　　2、房地产估价师除了可以从事房地产价值评估业务，还可以从事房地产市场调研、房地产开发项目策划和房地产资产管理等咨询业务。(　)

　　3、房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。(　)

　　4、在某一价值时点下，某宗房地产的市场价值反映的是市场上潜在交易者的集体价值判断，可能高于其理论价格。(　)

　　5、在某房地产价格咨询报告中，张估价师对某房地产价格在商业开发前提下进行了估价，开发商采信了张估价师的报告意见，参与了该地块的拍卖竞投，并最终以略高于张估价师估价结果的价格取得了该地块的土地使用权。但是其后受金融危机影响，该地块市场价格暴跌。张估价师因此需要承担不实估价的法律责任。(　)

　　6、由于委托人不同，不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值通常不完全相同。(　)

　　7、制定估价标准和规范，目的在于防范和减少估价误差。(　)

　　8、房地产不仅在转让、租赁、抵押、征收、分割、损害赔偿、税收、保险等活动需要估价，而且房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。(　)

　　9、根据《公司法》，股东可以用货币、实物、知识产权出资，不可以以土地使用权作价出资。(　)

　　10、房地产分割一般不宜采取实物分割的方法。(　)

　　答案

　　判断题

　　1、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的含义。一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不做区分，能够交换使用。参见教材P3。

　　2、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的含义。实际上，房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值或价格评估业务，还经常从事其他房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务。参见教材P4。

　　3、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。参见教材P6。

　　4、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的特点。对估价师或某个特定的市场参与者而言，房地产价值由市场力量决定，是客观的，由众多市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。参见教材P7。

　　5、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价仅提供价值意见，而不作价格保证。而且张估价师做的是咨询报告。这个案例也显示出“估价假设”的重要，商业开发前提就是估价假设，在咨询报告中，如果张估价师注明了未考虑可能的金融危机的影响，则更能帮助张估价师回避风险。参见教材P7。

　　6、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的特点。不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值通常不完全相同，其主要原因应该在于掌握的有关信息不同。但是委托人不同，不能成为评估价值不同的原因和理由，否则就违背了职业道德要求。参见教材P9。

　　7、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的特点。为了避免不同的估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一时间的估价结果出现较大差异，有关国际估价组织、区域估价组织以及许多国家和地区的估价组织或政府部门制定了估价标准或准则、规范、规则、办法等。参见教材P10。

　　8、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的必要性。不仅房地产交易需要估价，房地产抵押、税收、征收、保险、损害赔偿等活动也都需要估价。房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值价格评估本身。参见教材P14。

　　9、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是房地产转让和租赁的需要。根据《公司法》，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资;但是，法律、行政法规规定不得作为出资的资产除外。参见教材P16。

　　10、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是房地产分家析产的需要。房地产一般不宜采取实物分割的方法，原因一是房地产在实物上或在使用上通常难以分割，二是如果进行实物分割则通常会严重损害房地产的使用价值或明显降低房地产的价值。参见教材P21。