2019房地产估价师《理论与方法》备考试题（九）_第3页

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产估价的特点。房地产评估的是房地产的价值而不是价格。参见教材P5。

　　【该题针对“房地产估价的特点”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产估价的特点。评估价值一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格。实际成交时的交易情况不一定正常。参见教材P9。

　　【该题针对“房地产估价的特点”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。参见教材5～11。

　　【该题针对“房地产估价的特点”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产估价的含义。本质区别除ABD外还有专业估价机构提供的是专业意见、要承担法律责任。参见教材P2。

　　【该题针对“房地产估价的含义”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产抵押的需要。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。100-80=20。参见教材P15。

　　【该题针对“房地产抵押的需要”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产税收的需要。除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。参见教材P16。

　　【该题针对“房地产税收的需要”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是估价当事人。估价报告使用者可能是估价对象权利人、投资者、受让人、债权人、政府及其有关部门和社会公众等。估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者。估价对象权利人一般是估价利害关系人，但可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用者。参见教材P29。

　　【该题针对“估价当事人”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是价值时点。价值时点是不可以随意确定的，应当根据估价目的来确定。参见教材P31。

　　【该题针对“价值时点”知识点进行考核】

　　9、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价是基于房地产价值本来就存在，估价师只是运用自己的专业知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。参见教材P7。

　　【该题针对“房地产估价的特点”知识点进行考核】

　　10、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产估价的特点。法官使用的误差范围是±10%，有时误差范围放宽到±15%。对于难度很大的估价业务，误差范围放宽到±20%。参见教材P9。

　　【该题针对“房地产估价的特点”知识点进行考核】

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 AE

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产估价职业道德。BCD都是违反职业道德中“具备专业胜任能力”要求的。参见教材P36。

　　【该题针对“房地产估价职业道德”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 CDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是估价假设。合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构;另一方面是告知、提醒估价报告使用者在使用估价报告时注意，保护估价报告使用者。参见教材P34。

　　【该题针对“估价假设”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】

　　本题考查的是估价原则。在评估市场价值时，应遵循的估价原则主要有：独立、客观、公正原则;合法原则;价值时点原则;替代原则;最高最佳利用原则。参见教材P32。

　　【该题针对“估价原则”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 ADE

　　【答案解析】

　　本题考查的是估价方法。美国体系评估方法为：成本法、市场比较法、收益法三种。参见教材P34。

　　【该题针对“估价方法”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产抵押的需要。房地产抵押对房地产估价的需要一共有5种：初次抵押估价;再次抵押估价;续贷抵押估价;抵押期间估价;抵押房地产处置估价。参见教材P15。

　　【该题针对“房地产抵押的需要”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产征收征用的需要。征收、征用都不是无偿的，必须依法给予补偿。参见教材P17。

　　【该题针对“房地产征收征用的需要”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】

　　本题考查的是估价当事人。估价当事人包括估价委托人、估价机构和估价师。参见教材P27。

　　【该题针对“估价当事人”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产估价的含义。概括起来，专业估价主要有以下5个特点：①由专业人员完成——专业估价是由专业估价机构和专业估价人员来完成的;②是一种专业意见——专业估价不是凭直觉、感性认识得出的，而是采用科学的方法，经过严谨的分析、测算和判断得出的;③具有社会公信力——专业估价的结果较为科学、准确、客观，具有社会公信力;④实行有偿服务——专业估价要向委托人收取一定的服务费用，是一种有偿服务;⑤承担法律责任——专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。参见教材P2。

　　【该题针对“房地产估价的含义”知识点进行考核】

　　9、

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产估价的特点。估价的误差要适度，应有合理的范围，C错。参见教材P5～10。

　　【该题针对“房地产估价的特点”知识点进行考核】

　　10、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产估价的必要性。经济学上，“完全市场”必须同时具备以下8个条件：

　　①同质商品，买者不在乎从谁的手里购买;

　　②买者和卖者的人数众多;

　　③买者和卖者都有进出市场的自由;

　　④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格;

　　⑤就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的;

　　⑥买者和卖者无串通共谋行为;

　　⑦消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化;

　　⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。

　　一个市场如果不符合上述八条中的任何一条，就是不完全市场。参见教材P12。

　　【该题针对“房地产估价的必要性”知识点进行考核】