2019房地产估价师《理论与方法》备考试题（三）

　　一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符题意，请在答题卡上涂其相应的编号。)

　　1、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%.对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为()元/m2.

　　A、3214B、3347C、3367D、3458

　　答案：B

　　解析：3000*(1+1%)11=3347元/m2.

　　2、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于()。

　　A、该建筑物的价值低于拆迁费用B、该估价结果肯定有误

　　C、甲土地的价值高于乙土地的价值D、不可能出现这种情况

　　答案：A

　　解析：在甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的情况下，一般情况下两块地的价值应当是一样的，对于一块地是空地，另一块地上有建筑物的情况来说，如果地上建筑物的价值低于它的拆迁费用，那么建筑物的价值会成为负数，从而会降低该土地的价值。

　　3、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为()元/m2.

　　A、100B、300C、600D、900

　　答案：D

　　解析：根据容积率=总建筑面积/土地总面积，可以求出土地总面积，然后土地总价除以土地总面积便可得到土地单价。

　　4、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取()年。

　　A、35B、45C、48D、50

　　答案：A

　　解析：经济寿命应从大楼建成后开始计算，由于大楼的经济寿命早于土地使用年限结束，所以其折旧年限应取大楼整个经济寿命35年。

　　5、已知某临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米(即150英尺)、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为()万元。

　　A、109B、117C、124D、130

　　答案：B

　　解析：100+100*(9%+8%)=117万元。

　　6、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于()。

　　A、物质折旧B、功能折旧C、经济折旧D、会计折旧

　　答案：C

　　解析：该酿酒厂在建筑物本身以外降低了住宅小区房地产价值，应当属于经济折旧。

　　7、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2.现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价(单价)为()元/m2.

　　A、552B、3519C、4293D、4845

　　答案：C

　　解析：改用途前的土地单价=690*0.8=552元/m2，改用途后的土地单价=950*5.1=4845元/m2

　　应补地价(单价)为改用途后的土地单价减去改用途前的土地单价，即4845-552=4293元/m2.

　　8、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为()。

　　A、800万元B、1000万元C、1800万元D、800-1000万元

　　答案：D

　　解析：根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。

　　9、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为()。

　　A、0.060B、0.940C、1.060D、1.064

　　答案：D

　　解析：交易情况修正系数=100/(100-6%)=1.064.

　　10、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为()万元。

　　A、180.0B、300.0C、309.0D、313.2

　　答案：C

　　解析：开发利润率=投资利润率*(土地取得成本+开发成本+管理费用)

　　11、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为()元/m2.

　　A、2290.91B、2326.41C、2344.16D、2308.66

　　答案：B

　　解析：120000+80000/(1+10%)0.5+40000/(1+10%)=2326.41元/m2.

　　12、有效毛收入乘数是估价对象房地产的()除以其有效毛收入所得的倍数。

　　A、售价B、租金C、潜在毛收入D、净收益

　　答案：A

　　解析：见教材。

　　13、评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括()。

　　A、重置成本+土地使用权价值

　　B、重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失

　　C、有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失

　　D、建筑安装工程费+建造期间的经济损失

　　答案：C

　　解析：见教材。

　　14、在成本法求取折旧中，采用()更符合实际情况

　　A、有效经过年数

　　B、实际经过年数

　　C、剩余经过年数

　　D、自然经过年数

　　答案：A

　　解析：自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。

　　15、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为()元/m2.

　　A、50B、250C、300D、350

　　答案：B

　　解析：300-50=250元/m2.