2019房地产估价师《理论与方法》备考试题（二）

　　一、单项选择(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。)

　　1、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示( )。

　　A、价格

　　B、常数

　　C、价格变动率

　　D、时间

　　答案：D

　　解析：见教材。

　　2、在市场法中，土地使用权年限调整属于( )调整。

　　A、权益状况

　　B、区位状况

　　C、实物状况

　　D、年限状况

　　答案：A

　　解析：见教材。

　　3、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为( )。

　　A、9

　　B、13.5

　　C、15

　　D、18

　　答案：D

　　解析：2000/(2000+1000)*27= 18米

　　4、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用( )。

　　A、类似写字楼的客观收益

　　B、市场比较法

　　C、该写字楼的实际收益

　　D、无法估算

　　答案：A

　　解析：无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格。

　　5、某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应( )。

　　A、取三者的平均值

　　B、取三者的中间值

　　C、任选其中之一

　　D、在三者的基础上综合分析决定

　　答案：D

　　解析：如果结果差别很大的话，不能简单地采用A、B、C方法决定最终结果，而要根据实际情况，综合考虑轻重程度后确定。

　　6、路线价法估价的第二个步骤为( )。

　　A、设定标准深度

　　B、选取标准宗地

　　C、编制深度百分率表

　　D、划分路线价区段

　　答案：A

　　解析：见教材。

　　7、某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。

　　A、1998年6月30日

　　B、现在

　　C、重新估价的作业日期

　　D、要求重新估价的委托方指定的日期

　　答案：A

　　解析：估价时点是所要评估房地产的价值是在哪个具体日期的价值，与作业日期和双方指定的日期无关。

　　8、报酬率=( )+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。

　　A、平均利润率

　　B、安全利率

　　C、经济增长率

　　D、银行贷款利率

　　答案：B

　　解析：见教材。

　　9、房地产价格是由房地产的( )这两种相反的力量共同作用的结果。

　　A、供需与价格

　　B、需求与价格

　　C、供给与价格

　　D、供给与需求

　　答案：D

　　解析：见教材。

　　10、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中( )是龙头。

　　A、估价目的

　　B、估价对象

　　C、估价时点

　　D、估价目的和估价对象

　　答案：A

　　解析：见教材。

　　11、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为( )元/平方米

　　A. 2390

　　B. 2410

　　C. 2430

　　D. 2450

　　答案：B

　　解析：逐年上涨额的平均数d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米，1999年的价格=910+300*5=2410元/平方米

　　12、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率( )

　　A. 等于报酬率

　　B. 大于报酬率

　　C. 小于报酬率

　　D. 无法知道

　　答案：A

　　解析：根据V=A/Y，与V=A/R可知Y=R。

　　13、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为( )%

　　A. 6

　　B. 6.9

　　C. 8.8

　　D. 9

　　答案：B

　　解析：RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%

　　14、与报酬率性质不同的名词有( )

　　A. 利息率

　　B. 折现率

　　C. 内部收益率

　　D. 空置率

　　答案：D

　　解析：空置率是出租性房地产房间空置的百分率，与报酬率的性质不同。

　　15、基本完好房的成新率为( )

　　A. 十、九成新

　　B. 九、八成新

　　C. 八、七成新

　　D. 七、六成新

　　答案：D

　　解析：房屋新旧程度的判定标准是：

　　1)完好房：十、九、八成;

　　2)基本完好房：七、六成;

　　3)一般损坏房：五、四成;

　　4)严重损坏房及危险房：三成以下。