2019房地产估价师理论与方法日常习题（6）

　　单项选择题

　　1.某宗工业用地面积为 5000㎡，容积率为 1.0，楼面地价为 800 元/㎡。若城市规划部门批准

　　将该地块改为商住用地，容积率为 8.0，其中商业用途建筑面积占 40%，楼面地价为 3000 元/㎡;

　　居住用途建筑面积占 60%，楼面地价为 1000 元/㎡。该宗地块理论上应补交的地价为(　)万元。

　　A.4000

　　B.5900

　　C.6800

　　D.7200

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是补地价的测算。

　　补地价(单价)=40%×(3000×8-800×1)+60%×(1000×8-800×1)=13600 元/平

　　方米;

　　补地价(总价)=13600×5000=6800 万元。

　　参见教材 P385。

　　2.某宗房地产的总建筑面积为 20000 平方米，房地产总价值为 1.2 个亿，其中土地总价值为

　　5000 万元。某人拥有该宗房地产的某部分，该部分的建筑面积为 200 平方米，房地产价值为 500

　　万元。则按照土地价值进行分摊的方法计算该人占有的土地份额为(　)。

　　A.17.2%

　　B.9.0%

　　C.8.6%

　　D.7.6%

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是高层建筑地价分摊的意义。[500-(12000-5000)/20000×200]

　　/5000=8.6%。参见教材 P390。

　　3.某幢大厦的总建筑面积为 10000 平方米，房地产总价值为 7000 万元。其中土地总价值为

　　3000 万元。王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为 250 平方米，房地产价值为 150 万

　　元。若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为(　)。

　　A.1.67%

　　B.2.33%

　　C.2.75%

　　D.3.33%

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是高层建筑地价分摊的方法。计算出王某拥有的部分的土地价值。该部

　　分房地价值为 150 万元，建筑面积为 250 平方米，需要知道单位建筑面积价格。该大厦建筑物总

　　价值=总房地价值-总土地价值=4000 万元，建筑面积为 10000 平方米，建筑单价为 4000 元/平

　　方米，王某的部分的建筑物价值=4000×250=100 万元。则王某拥有部分的土地价值

　　=150-100=50 万元。王某土地比重=50/3000=1.67%。参见教材 P390。

　　多选题

　　1.运用路线价法对临街土地价值进行评估时，不需要做的项目有(　)。

　　A.交易情况修正

　　B.市场状况调整

　　C.房地产状况调整

　　D.划分路线价区段

　　E.制作价格修正率表

　　『正确答案』AB

　　『答案解析』本题考查的是路线价法概述。路线价是若干标准宗地的平均价格，已经是经过交易

　　情况修正后的正常价格;路线价对应的日期，与欲求取的临街土地价值一致，都是价值时点的，

　　不需要进行市场状况调整。参见教材 P369。

　　2.甲地块临街深度为 100 英尺，临街宽度为 15 英尺，形状为矩形，总价为 100 万元。相邻的

　　乙地块为临街宽度 15 英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地

　　块价格的表述中，正确的有(　)。

　　A.若乙地块临街深度为 25 英尺，则其总价为 25 万元

　　B.若乙地块临街深度为 50 英尺，则其总价为 50 万元

　　C.若乙地块临街深度为 75 英尺，则其总价为 90 万元

　　D.若乙地块临街深度为 100 英尺，则其总价为 110 万元

　　E.若乙地块临街深度为 150 英尺，则其总价为 117 万元

　　『正确答案』CE

　　『答案解析』本题考查的是制作价格修正率表。选项 A 应该为 40 万元，选项 B 应该为 70 万元;

　　选项 D 应该为 100 万元。参见教材 P372～373。

　　3.评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包

　　括(　)。

　　A.基准日期

　　B.土地开发程度

　　C.基准地价修正体系

　　D.土地用途

　　E.基准地价公布日期

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是城镇基准地价的含义。每个城镇的基准地价都有其特定的内涵，包括

　　对应的价值时点(基准日期)、土地用途、土地使用权性质、土地使用期限、容积率和土地开发

　　程度。参见教材 P382。

　　4.下列情况中，需要补交地价的有(　)。

　　A.改变土地用途

　　B.提高容积率

　　C.延长土地使用期限

　　D.扩大土地使用面积

　　E.转让划拨建设用地使用权

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』本题考查的是补地价的测算。需要补地价的情形(3 种)：(1)改变土地用途、

　　容积率等土地使用条件;(2)延长土地使用期限;(3)转让、出租、抵押以划拨方式取得建设

　　用地使用权的房地产。参见教材 P385。

　　5.高层建筑地价分摊的方法有(　)。

　　A.按建筑物价值进行分摊

　　B.按房地价值进行分摊

　　C.按土地价值进行分摊

　　D.按建筑面积进行分摊

　　E.按楼面地价进行分摊

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』本题考查的是高层建筑地价分摊的方法。高层建筑地价分摊的方法包括：按照建筑

　　物面积进行分摊，按照房地价值进行分摊，按照土地价值进行分分摊。参见教材 P387。

　　6.某建筑物共 3 层，总建筑面积为 600㎡，每层建筑面积相等，房地总价值为 600 万元，土地

　　价值为 200 万元。其中一层房地产价值是二层的 0.85 倍，二层房地产价值是三层的 1.2 倍。关于土

　　地份额的计算，正确的有(　)。

　　A.按建筑面积分摊，一层占有的土地份额为 33.3%

　　B.一层按房地产价值分摊的土地份额低于按土地价值分摊的土地份额

　　C.按房地价值分摊，二层占有的土地份额为 37.3%

　　D.按土地价值分摊，二层占有的土地份额为 45.2%

　　E.按土地价值分摊，三层占有的土地份额为 31.7%

　　『正确答案』ACD