2019房地产估价师理论与方法日常习题（5）

　　一、单选题

　　1.下列有关地租的测算，描述错误的是(　)。

　　A.在地租测算中，土地是在最佳用途下利用的

　　B.在地租测算中，土地是在最佳集约度下利用的

　　C.地租计算公式：地=农产品市场价格-农产品销售税费-农产品成本-农产品运输成本-土

　　地上投入资本的利息

　　D.当通过地价求出地租时，可通过“地租=地价×资本化率”求出地租

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是地租的测算。选项 C 错误，地租=农产品市场价格-农产品销售税费

　　-农产品成本-农产品运输成本-土地上投入资本的利息-农业经营者的利润。参见教材

　　P366。

　　2.路线价法主要适用于(　)。

　　A.城市商业街道两侧土地的估价

　　B.旧建筑物的估价

　　C.新建筑物的估价

　　D.拆迁房屋的估价

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是路线价法概述。路线价法是用来评估出某条街道或多条街道所有临街

　　土地的价值或价格。参见教材 P369。

　　3.下列关于路线价法的表述中，不正确的是(　)。

　　A.路线价法实质是比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理

　　B.路线价法适用于城镇临街商业用地的估价

　　C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

　　D.路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求

　　其平均价格

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是路线价法概述。路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准

　　临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格，然后利用价格修正率对该平均价格进行调整

　　来求取街道两侧对土地价值的方法 。参见教材 P369。

　　4.随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是(　)。

　　A.单独深度价格修正率

　　B.累计深度价格修正率

　　C.平均深度价格修正率

　　D.加权深度价格修正率

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是制作价格修正率表。单独深度价格修正率是递减的,如四三二一法则;

　　累计深度价格修正率是递增的，是累加，如，40%，70%，90%，100%;平均深度价格修正率也

　　是递减的 40%/25%=160%;70%/50%=140%;90%/75%=120%;100%/100%=100%;加权深度价格修正率，没有这个概念。参见教材 P374。

　　5.某地块临街深度为 18 米，临街宽度为 50 米，总价格为 243 万元，假设标准深度为 24 米，

　　则根据四三二一法则，其路线价为(　)元/平方米。

　　A.2025

　　B.2250

　　C.2700

　　D.3000

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是制作价格修正率表。该地块面积=18×50=900 平方米;单价

　　=2430000/900=2700 元/平方米;单价=路线价×平均深度价格修正率;平均深度价格修正系率

　　=(40+30+20)/(25+25+25)=1.2;路线价=单价/平均深度修正系数=2700/1.2=2250 元/

　　平方米。参见教材 P372。

　　6.估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为 20m，临街深度为 75m。假设标准宗地临街宽

　　度为 25m，临街深度为 100m，总价格为 400 万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为(

　　)元/m 2 。

　　A.1920

　　B.2400

　　C.2560

　　D.3200

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是制作价格修正率表。400×90%×(20/25)/(20×75)=1920 元/㎡。

　　参见教材 P372。

　　7.已知临街矩形地块甲的总价为 300 万元，临街宽度为 20 英尺，临街深度为 75 英尺。现有一

　　相邻矩形地块乙，临街宽度为 30 英尺，临街深度为 125 英尺。运用四三二一法则，地块乙的总地

　　价为(　)万元。

　　A.490.5

　　B.517.5

　　C.545.0

　　D.609.0

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是临街土地价值的计算。设临街宽度为 20 英尺的标准临街宗地总价为

　　x 万元，300=x×(40%+30%+20%)，x=333.33(万元)，临街宽度为 20 英尺，临街深度为

　　125 英尺的地块的总价=333.33×(40%+30%+20%+10%+9%)=363.33(万元)，乙地块的

　　总价=363.33/20×30=545(万元)。参见教材 P377。

　　8.某地块前后两面临街，总深度为 40 米，前街路线价为 3000 元/平方米，后街路线价为 2000

　　元/平方米，则其前街和后街的影响深度为(　)。

　　A.24;16

　　B.27;13

　　C.30;10

　　D.16;24　10.对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：补地价

　　(单价)=[(增加后的容积率-原容积率)/(　)]×原容积率下的土地单价。

　　A.建筑面积

　　B.原容积率

　　C.土地总面积

　　D.增加后的容积率

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是补地价的测算。土地单价=楼面地价×旧容积率;补地价=楼面地价

　　×(新容积率-旧容积率)=(新容积率-旧容积率)×土地单价/旧容积率。参见教材 P385。

　　10.某宗土地总面积为 7500 平方米，容积率为 3，相应的土地单价为 4500 元/平方米，现允许

　　容积率提高到 5，假设容积率每提高 0.1，楼面地价下降 1%，则理论上因为容积率提高应该补交的

　　地价款为(　)万元。

　　A.1125

　　B.1800

　　C.2250

　　D.3375

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是补地价的测算。原楼面地价=4500/3=1500;

　　新楼面地价：下降[(5-3)/0.1]×1%=20%;

　　楼面地价=1500×(1-20%)=1200;

　　补地价=(1200×5-1500×3)×7500=1125 万。

　　参见教材 P385。