2019房地产估价师理论与方法日常习题（1）

　　单选题

　　1.对假设开发法适用条件的表述最准确的是(　)。

　　A.新开发房地产项目

　　B.用于出售用途的房地产项目

　　C.具有投资开发或再开发潜力的房地产

　　D.用于投资或再开发的房地产

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是假设开发法的理论依据。凡是具有开发或在开发潜力并且开发完成后

　　的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。参

　　见教材 P320。

　　2.下列估价方法中，描述正确的是(　)。

　　A.比较法在形式上是成本法的倒算法

　　B.假设开发法在形式上是成本法的倒算法

　　C.收益法在形式上是假设开发法的倒算法

　　D.长期趋势法在形式上是假设开发法的倒算法

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是假设开发法的理论依据。假设开发法在形式上是成本法的倒算法。参

　　见教材 P319。

　　3.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是(　)。

　　A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法

　　B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

　　C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

　　D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。选项 C，待开发的土地、在建工程都可

　　以采用假设开发法进行估价，但是不得改变现状的旧房，无法采用假设开发法。参见教材

　　P320～321。

　　4.运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是(　)。

　　A.估算后续开发经营期

　　B.估算后续开发的各项支出、收入

　　C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生

　　D.估算开发期中的投资利息和开发利润

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。投资利息和开发利润，只有在静态

　　方法中才需要测算。动态法中，包含在折现率中考虑了。这两个项目隐含在折现的过程中，通过

　　调整折现率来考虑。参见教材 P323。

　　5.假设开发法中开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间，即()。

　　A.价值时点

　　B.待开发项目开工之日

　　C.待开发项目取得土地使用权之日

　　D.该开发项目开始销售之日

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是后续开发经营期。选项 B 是指建造期的起点;选项 D 是指销售期的

　　起点。参见教材 P329。

　　6.下列有关假设开发法中，后续开发的必要支出，描述错误的是(　)。

　　A.投资利息只有在动态分析法中才需要测算

　　B.销售税费一般不计算利息

　　C.一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点

　　D.以房地产为主的整体资产，后续开发的必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产

　　的购置费等支出

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是后续开发的必要支出。选项 A 错误，投资利息只有在静态分析法中才

　　需要测算。参见教材 P331。

　　7.关于假设开发法的说法，错误的是(　)。

　　A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取

　　B.投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算

　　C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值

　　D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是开发完成后的价值。运用假设开发法估价，开发完成后的价值不可以

　　采取成本法求取，用其他法都可以;投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算，在动

　　态分析法中不需要单独求取，体现在折现过程中;假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上

　　应是预测的扣除项目在未来发生时的值，实际上还没发生;在预测开发完成后的价值时，应将估

　　价作业时的类似房地产的市场价格，折算为开发完成时点的价值，作为开发完成后的价值。参见

　　教材 P332～333。

　　8.下列有关假设开发法中，开发完成后的价值，描述错误的是(　)。

　　A.未来开发完成后的房地产状况并不总是纯的房地产，还可能包括房地产以外的动产、权利

　　B.开发完成后的价值对应的时间，不会是未来开发完成之前的某个时间

　　C.静态分析法中，开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场

　　状况下的价值

　　D.动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完

　　成之时的房地产市场状况下的价值

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是开发完成后的价值。选项 B 错误，开发完成后的价值对应的时间，可

　　能是未来开发完成之时，也可能是未来开发完成之前或之后的某个时间。参见教材 P332。9.某房地产的建筑面积为 3000m 2 ，现状价值为 5000 万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除

　　费用为 200 万元，残值为 30 万元，后续必要支出及应得利润为 5000 元/m 2 ，重建后的房地产市场

　　价格为 20000 元/m 2 。该房地产的市场价值为(　)万元。

　　A.1330

　　B.4300

　　C.4330

　　D.4530

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是假设开发法总结。(20000-5000)×3000/10000-200+30=4330 万

　　元。参见教材 P335。

　　10.某房地产开发项目建筑面积 3850m 2 ，建设期 2 年，根据市场调查分析，该项目建成时可售

　　出 50%，半年和一年后分别售出 30%和 20%，出售时的平均单价为 2850 元/m 2 ，折现率为 15%。

　　开发完成后的房地产于建设期初的价值为(　)万元。

　　A.572.21

　　B.765.85

　　C.791.24

　　D.912.62

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是假设开发法运用举例。

　　3850×2850×(50%/1.15 2 +30%/1.15 2.5 +20%/1.15 3 )=791.24 万元。参见教材 P337。