2019房地产估价师理论与方法预习题（10）

　　多选题

　　1.广义下的建筑物包括房屋和构筑物，下列选项中，属于构筑物的有(　)。

　　A.围墙

　　B.道路

　　C.桥梁

　　D.仓库

　　E.水塔

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如烟囱、水塔、围墙、道路、桥梁等。参见教材P48。

　　2.房地产的特性包括(　)。

　　A.独一无二

　　B.需求有限

　　C.流动性好

　　D.相互影响

　　E.保值增值

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』本题考查的是房地产的特性。B需求是无限的，供给才是有限的;C流动性就是变现的意思，房地产变现能力差。参见教材P58～66。

　　3.建筑物区分所有权包括(　)等。

　　A.按份共有所有权

　　B.专有部分所有权

　　C.共同关系成员权

　　D.共同部分持份权

　　E.长期使用租赁权

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』本题考查的是房地产权益的含义。区分所有权，是一种复合性的权利。包括专有部分的所有权、专有部分以外的共有部分的持份权、共同关系产生的成员权。典型例子：商品房的权利构成：套内建筑面积+分摊共有建筑面积，业主对整个小区的权利。参见教材P50。

　　4.房地产权利的分类中，下列选项中，属于他物权的有(　)。

　　A.国有建设用地使用权

　　B.集体建设用地使用权

　　C.抵押权

　　D.租赁权

　　E.房屋所有权

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是房地产权益的含义。选项D属于债权;选项E属于自物权。参见教材P52。

　　5.房地产的区位包括(　)。

　　A.位置

　　B.交通条件

　　C.外部配套设施

　　D.内部配套设施

　　E.周围环境和景观

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位的含义。内部配套设施属于房地产实物范畴。参见教材P53。

　　6.房地产的独一无二特性导致了(　)。

　　A.难以出现相同房地产的大量供给

　　B.房地产市场不能实现完全竞争

　　C.房地产交易难以采取样品交易的方式

　　D.房地产价格千差万别，并容易受交易者个别因素的影响

　　E.房地产价值量大

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是独一无二。独一无二性主要体现了房地产的独特、异质性和个别性，每种地产都有自己的独特之处。参见教材P60。

　　7.下列说法中，关于房地产变现能力比较弱的说法，错误的是(　)。

　　A.标准厂房通常比特殊厂房的变现能力弱

　　B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱

　　C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱

　　D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱

　　E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是难以变现。标准厂房适用面广，不需改造，就能使用，因此比一般厂房更容易被买家使用，变现力强，这也是为什么我们现在推广标准厂房的原因。熟地已经具备了基础设施，拿来即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易;小商铺总价低，比大商铺容易变现。厂区内的住宅，可能因为缺乏商品住宅小区的配套，以及物业管理服务，相比而言是更难变现的;郊区因为区位偏僻，以及客户群体比市区少，也更难交易变现。参见教材P65。

　　8.房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于(　)引起的。

　　A.装饰装修改造

　　B.通货膨胀

　　C.需求增加导致稀缺性增加

　　D.改进物业管理

　　E.周围环境改善

　　『正确答案』CE

　　『答案解析』本题考查的是保值增值。三种自然增值原因：外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变(歪吸管)。AD属于投资增值而非自然增值;B属于保值而非自然增值。参见教材P66。

　　9.房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有(　)。

　　A.对房地产本身进行投资改良

　　B.房地产需求增加导致其稀缺性增加

　　C.通货膨胀

　　D.外部经济性

　　E.建造成本提高

　　『正确答案』BD

　　『答案解析』本题考查的是保值增值。通胀是保值，建造成本提高，实际上也是通胀因素造成的结果。“歪吸管”B稀缺，D外部性。参见教材P66。

　　10.引起房地产价格上涨的原因有多种，对房地产本身进行投资改良的内容包括(　)。

　　A.政府进行道路建设

　　B.农用地转为建设用地

　　C.改进物业管理

　　D.装饰装修改造

　　E.更新或添加设施设备

　　『正确答案』CDE

　　『答案解析』本题考查的是保值增值。房地产拥有者自己对房地产进行投资改良，如重新进行装饰装修，更新或添加设施设备，改进物业管理等。参见教材P65。