2019房地产估价师理论与方法预习题（6）

　　单选题

　　1.对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是(　)。

　　A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日止的时间

　　B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间

　　C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间

　　D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是年限法。经济寿命是竣工日起到对房地产价值不再产生贡献为止(也

　　就是净收益大于 0)的持续时间。实际年龄是竣工日到价值时点的时间;剩余经济寿命是价值时

　　点到对房地产价值不再产生贡献为止的时间;选项 D 是自然寿命，所以选项 B 是正确的。参见

　　教材 P235、297。

　　2.关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是(　)。

　　A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工

　　程费

　　B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位

　　C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是建筑物重新购建价格的求取方式。说到修正，都是将可比实例状态修

　　正为估价对象状态。A 刚好说反了。参见教材 P289～294。

　　3.某房地产重新构建价格中，建安工程费为 4000 万元，专业费用为建安工程费的 10%，管理

　　费用为建安工程费与专业费用之和的 3%，销售费用为重新构建价格的 4%，投资利息为 240 万，

　　房地产开发成本利润率为 20%，销售税费为重新构建价格的 6%，该房地产的重置价值为(　)万

　　元。

　　A.6419.73 　　B.6507.27

　　C.5680.95 　　D.5524.33

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是建筑重新构建价格的求取方法。V=4000(1+10%)(1+3%)

　　+V×4%+240+V×6% +[4000(1+10%)(1+3%)+V×4%+240]×20%。V=6419.73 万

　　元。参见教材 P290。

　　4.估算某旧酒店 2013 年的建筑物重置价格。房地产估价师经实地查勘、查阅有关图纸等资料，

　　得知该酒楼共 15 层，总建筑面积为 12000 平方米。已知建安工程费为 4000 元/平方米，专业费用

　　为建安工程费的 6%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的 3%，销售费用为售价的 3%，投资

　　利息经分析，开发经营期为 1 年，年利率为 8%，销售税费为售价的 6%，投资利润率为 20%。该

　　房地产的建筑物重置总价为(　)万元。

　　A.5411.97 　　B.5986.69 　　C.7184.03 　　D.7314.56

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是建筑重新构建价格的求取方法。建安工程费+专业费用+管理费用+

　　销售费用=4000(1+6%)(1+3%)+3%V=4367.2+3%V，投资利息=(4367.2+3%V)

　　×[(1+8%)0.5-1]=171.33+0.00117V，销售税费=6%V，开发利润=(4367.2+3%V)

　　×20%=873.44+0.006V。V=4367.2+3%V+171.33+0.00117V+6%V+873.44+0.006V，V=5

　　986.69 元/平方米，V 总=5986.69×12000=7184.028(万元)。参见教材 P293。

　　5.因技术革新、设计优化等原因导致建筑物落伍陈旧，而引起的建筑物价值减损，属于()。

　　A.自然折旧 　　　B.物质折旧

　　C.功能折旧 　　　D.经济折旧

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。功能折旧也称为无形耗损，是指因建筑物

　　功能不足或者过程造成的建筑物价值减损。参见教材 P296。

　　6.由于住宅内没有卫生间、暖气、燃气、电话线路、有线电视等原因，导致住宅在出租时，

　　租金低于市场租金，此情况属于(　)。

　　A.功能缺乏折旧

　　B.功能落后折旧

　　C.功能过剩折旧

　　D.外部折旧

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。功能落后折旧是指因建筑物中某些部件、

　　设施设备、功能等低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损。参见教材 P296。

　　7.某高级居住区的附近兴建了一座工厂，使得该居住区的房地产价值下降，此属于(　)。

　　A.物质折旧

　　B.功能永久折旧

　　C.外部暂时折旧

　　D.外部永久折旧

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。由于区位因素导致，居住区附近建工厂，

　　导致环境改变，一般情况下，该种情况属于永久性的外部折旧。参见教材 P297。

　　8.某钢混结构厂房的耐用年限为 60 年，占用的土地是 10 年前通过出让方式取得的使用期限

　　为 50 年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为 2 年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，

　　土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为(　)。

　　A.70.00%　　　　B.83.33%

　　C.84.00%　　　　D.86.67%

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是市场提取法。剩余使用年限=40 年，建筑物已经使用年限=8 年，成

　　新率=40/48=83.33%。参见教材 P301～302。

　　9.某建筑物实际经过年数为 10 年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保

　　养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为 18 年，剩余经济寿命为 22

　　年，残值率为 4%，用直线法计算该建筑物的成新率为(　)。

　　A.43.2%　　B.50%

　　C.56.8%　　D.70%

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是年限法。(1-4%)×22/(22+18)+4%=56.8%。参见教材

　　P301。

　　10.某 8 年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为 120m 2 ，单位建筑面积的重置价格为 600 元

　　/m 2 ，年折旧额为 1440 元，用直线法计算该建筑物的成新率是(　)。

　　A.16%

　　B.42%

　　C.58%

　　D.84%

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是年限法。

　　完全重置价值为 120×600=72000 元，

　　年折旧为 1440 元，

　　所以建筑物寿命期为 72000÷1440=50 年，已经经过 8 年，所以成新率为(50-8)

　　/50=84%

　　参见教材 P301。