2019房地产估价师理论与方法预习题（4）

　　判断题

　　1.资金时间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利率”，用

　　相对量来反映为“利息”。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是收益法的理论依据。资金时间价值的量是同量资金在两个不同时点的

　　价值之差，用绝对量来反映为“利息”，用相对量来反映为“利率”。参见教材 P214。

　　2.某空置住宅，因为没有收益，所以不能采用收益法进行估价。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是收益法适用的估价对象。该住宅空置无实际收益，但是具有潜在收益，

　　可以参照市场上类似住宅的租金，作为收益估算其收益价值。参见教材 P215。

　　3.根据收益法的计算公式，对土地净收益每年收益不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格

　　接近无限年价格就越慢。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是净收益每年不变的公式。报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价

　　格就越快(越短)。参见教材 P223。

　　4.出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、

　　标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管

　　理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。前半部分是对的，后半部分正确的应当是：

　　其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额”。出租型房地产没有销售收入。参

　　见教材 P237。

　　5.收益法中的运营费用，所指的房地产折旧额，是指会计上的建筑物折旧费和土地取得费用摊

　　销，包括经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设备实施、装饰装修等的折旧费。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。收益法中运营费用的房地产折旧额，是指会

　　计上的建筑物折旧费和土地取得费用摊销，不包括经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设

　　备实施、装饰装修等的折旧费。参见教材 P238。

　　6.房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予

　　以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算应注意的问题。如果选取较高的报酬率或资本化率，会使

　　得最终的评估结果更低。这样非但没有考虑无形收益，反而还降低了这种无形收益。应该是选取

　　较低的报酬率或资本化率。理解：因为存在无形收益，所以投资者要求的报酬率可以略低。参见

　　教材 P242。

　　7.某收益性房地产建筑物剩余经济寿命为 30 年，建设用地使用权剩余年限为 40 年，该房地产

　　现在的价值，只需要计算该房地产现在到将来 30 年内的收益现值即可。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是收益期和持有期的测算。该房地产现在的价值包括两个部分，一个是

　　现在到将来 30 年内的收益现值，还有一个是 30 年后至 40 年末的建设用地使用权的价值，二者

　　加总才是该房地产现在的价值。参见教材 P236。

　　8.建筑物折旧和土地取得费用摊销不属于运营费用，重置提拨款是属于运营费用。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。重置提拨款是建筑物经济寿命期内，更换经

　　济寿命较短的构件的费用，或在未来持有期结束前需要更换的构件的费用，属于运营费用。建筑

　　物的折旧费用和土地取得费用摊销不包括在运营费用中。参见教材 P238。

　　9.某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为 100 万元，房屋设备年折旧费为 10 万

　　元，室内装饰装修年折旧费为 50 万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运

　　营费用的折旧费为 160 万元。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。建筑物的折旧费用，不能计入运营费用。短寿命周期的资产的折旧才能计入运营费用。本题中的折旧费只有 60 万元。参见教材 P238。

　　10.若某宗房地产未来第一年的净收益为 200 万元，房地产为 500 万元，则收益乘数为 4%。()

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是直接资本化法概述。收益乘数是房地产价值或价格与其未来第一年的

　　收益的比值。收益乘数=500/200=2.5。参见教材 P252。