2019房地产估价师理论与方法日常训练题（7）

　　判断题

　　1.在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应

　　对可比实例进行必要的实地查勘。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是谨慎原则。在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价

　　格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘。体现了谨慎性原则的要求。

　　参见教材 P171。

　　2.某估价师在对某房地产进行评估时，由于没做交易实例搜集工作，缺乏类似房地产的交易数

　　据，所以可以放弃使用比较法。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是比较法估价需要具备的条件。只要在价值时点的近期有较多的类似房

　　地产的交易，就可以考虑采用比较法。估价师和估计机构没做交易实例搜集工作，不能成为不采

　　用比较法的理由。参见教材 P174。

　　3.一般认为可比实例的成交日期与价值时点相隔 1 年以上的不宜采用。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。一般认为，交易实例的成交日期与价值时点相

　　隔一年以上的不宜采用。时间间隔 1 年以上，市场变动情况较大，修正误差大。参见教材

　　P181。

　　4.在可比实例的成交日期至价值时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须

　　进行市场状况调整。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是市场状况调整的含义。房地产价格为平稳发展时没必要进行市场状况

　　调整。参见教材 P192。

　　5.当估价对象为“干净”的房地产、而可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范

　　围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务-债权。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是统一财产范围。剥离。债权债务因素是需要从房地产总价值中剥离的

　　影响因素。参见教材 P183。

　　6.估价对象带有债权债务的，可比实例不带债权债务：估价对象房地产价格=不带债权债务的

　　可比实例房地产价格-债权+债务。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是统一财产范围。还原。估价对象带有债权债务的，可比实例不带债权

　　债务：估价对象房地产价格=不带债权债务的可比实例房地产价格+债权-债务。参见教材

　　P183。

　　7.在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇率。

　　在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇率。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是统一计价单位。在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采

　　用该价格所对应的日期时的市场汇率。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇率。参见教材

　　P186。

　　8.对同一房地产而言，建筑面积单价>套内建筑面积单价>使用面积单价。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是统一计价单位。因为一般情况下，建筑面积>套内建筑面积>使用面

　　积。参见教材 P186。　9.在房地产交易实例搜集工作中，要了解交易双方的名称、关系以及交易目的。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是搜集交易实例的要求。了解交易双方的名称、关系以及交易目的，才

　　能据以判断交易情况是否正常，交易价格是否是正常价格。参见教材 P177。

　　10.实物状况比较、调整的内容很多，对建筑物来说，主要有建筑规模、建筑结构、设施结构、

　　装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度等影响房地

　　产价格的因素。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产状况调整的内容。实物状况比较、调整的内容很多，对建筑物

　　来说，主要有建筑规模、建筑结构、设施结构、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、

　　通风、采光、日照、外观、新旧程度等影响房地产价格的因素。参见教材 P196。