2019房地产估价师理论与方法日常训练题（5）

　　单项选择题

　　1.某房地产在 2015 年 7 月的价格为 20000 元/m 2 ，现要调整为 2015 年 11 月的价格。已知该

　　类房地产 2015 年 5 月至 12 月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，101.1，109.3，104.7、103.3

　　和 102.1(均以上个月为基数 100)，则该房地产 2015 年 11 月的价格为(　) 元/m 2 。

　　A.20000.00 　　B.23902.77

　　C.24701.84 　　D.28170.23

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是市场状况调整方法。可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时

　　期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×价值时点时的价格指数=可比实例在价值时点时的

　　价格=20000×101.1/100×109.3/100×104.7/100×103.3/100=23902.77(元/m 2 )。参见教材

　　P193。

　　2.利用比较法计算估价房地产市场价格，估价对象为 2014 年 3 月 1 日市场价格，选择的可比

　　实例成交日期为 2013 年 6 月 1 日，成交单价为 10000 元/m 2 。自 2013 年 3 月 1 日至 2014 年 3 月 1

　　日，当地该类房地产平均每月比上月上涨 0.2%。估价对象和可比实例的建筑面积误差不考虑。该

　　可比实例在估价状态下的比较单价为(　)元/m 2 。

　　A.10161.12 　　B.10181.45

　　C.10263.14　　D.10304.23

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是市场状况调整的方法。10000×(1+0.2%) 9 =10181.45 元/m 2 。参见教材 P195。

　　3.在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地

　　产状况，得 102 分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得 97 分，则房地产状况调整系

　　数为(　)。

　　A.0.95

　　B.0.99

　　C.1.01

　　D.1.05

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整系数=97/102=0.95。还有

　　一种分析方法：可比实例比标准房地产好，估价对象比标准房地产还差，所以修正系数肯定比 1

　　小，排除了 CD，估价对象比可比实例差的会比较多，在不计算的情况下，我们可以推出 A 是正

　　确的。这也是快速做选择题的技巧。不计算，仅凭选项的大小，推出正确答案。参见教材

　　P198。

　　4.某房地产 2011 年 6 月 1 日的市场价格为 3800 元/m 2 ，现需要将其调整到 2011 年 10 月 1 日，已知该类房地产 2011 年 4 月 1 日至 10 月 1 日的市场价格指数分别为

　　110.6、110、109.7、109.5、108.9、108.5、108.3(以 2009 年 1 月 1 日为 100)则 2011 年 10 月 1

　　日的市场价格为(　)元/m 2 。

　　A.3750.0　　　　B.3751.5

　　C.3756.4　　　　D.3775.3

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是市场状况调整的方法。3800×108.3/109.7=3751.5 元/平方米。参见教

　　材 P193。

　　5.评估某宗房地产 2011 年 7 月 1 日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为

　　2010 年 10 月 1 日，成交价格为 3500 元/m 2 ，另知：该类房地产市场价格 2010 年 6 月 1 日至 2011

　　年 3 月 1 日，平均每月比上月涨 1.5%，2011 年 3 月 1 日至 7 月 1 日平均每月比上月上涨 2%，则

　　进行市场状况调整后可比实例的比较价格为(　)元/平方米。

　　A.4075.3　　　　　B.4081.3

　　C.4122.5　　　　　D.4166.4

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是市场状况调整的方法。2010 年 10 月 1 日到 2011 年 3 月 1 日，共 5

　　个月，月平均上涨率 1.5%。

　　2011 年 3 月 1 日至 2011 年 7 月 1 日(价值时点)，共 4 个月，月平均上涨 2%。

　　3500×(1+1.5%) 5 (1+2%) 4 =4081.3 元/m 2

　　参见教材 P194。

　　6.某个可比实例 2015 年 1 月 30 日的价格为 1200 美元/m 2 ，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月上涨 0.4%。假设人民币与美元的市场汇率 2015 年 1 月 30 日为 1 美元=6.2088元人民币，2015 年 9 月 30 日为 1 美元=6.2062 元人民币。则可比实例在 2015 年 9 月 30 日比较价格为(　)元/m 2 。

　　A.7689.12　　B.7692.34

　　C.7723.11 　　D.7719.87

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是市场状况调整的方法。1200×(1+0.4%) 8 ×6.2062=7689.12 元/m 2 。注意汇率的选取。参见教材 P195。

　　7.某个可比实例 2015 年 1 月 30 日的价格为 1200 美元/m 2 ，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨 0.4%。假设人民币与美元的市场汇率 2015 年 1 月 30 日为 1 美元=6.2088 元人民币，2015 年 9 月 30 日为 1 美元=6.2062 元人民币。则可比实例在 2015 年 9 月 30

　　日比较价格为(　)元/m 2 。

　　A.7689.12　　B.7692.34

　　C.7723.11　　D.7719.87

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是市场状况调整的方法。1200×(1+0.4%) 8 ×6.2088=7692.34 元/m 2 。注意汇率的选取。参见教材 P195。

　　8.对 4 个可比实例的成交价格进行修正和调整，得到的 4 个比较价值，分别为 8000 元/m 2 、8500 元/m 2 、7800 元/m 2 和 8150 元/m 2 ，分别赋予权重 0.35、0.20、0.25 和 0.2。则利用简单算术平均数计算综合比较价值为(　)元/m 2 。

　　A.8230.5　　B.8112.5

　　C.8080,0 　　D.8075.0

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是计算最终比较价值。最终比较价格为(8000+8500+7800+8150)/4=8112.5 元/m 2 。参见教材 P204～205。

　　9.评估某底商店铺，其建筑面积为 400 平方米，已知其中家具电器等价值 50 万元。选取

　　A、B、C 三个可比实例，建筑面积分别为 450 平方米、410 平方米和 380 平方米，总价分别为 600万元、580 万元和 550 万元，其中 A、B 分别包含 40、30 万元的家具电器，根据上述条件，利用简单算术平均法求取估价对象不含家具电器的市场价格为(　)万元。

　　A.487.77 　　B.509.38　　C.537.78　　D.559.38

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是计算最终比较价值。市场价格=[(600-40)×400/450+(580-30)×400/410+550×400/380]/3=537.78 万元。参见教材 P204～205