2019房地产估价师理论与方法日常训练题（1）

　　单项选择题

　　1.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为 18 万元，预计改为服装店后的年净

　　收益为 20 万元，除此无其他更好的用途，则根据(　)，应按服装店用途进行估价。

　　A.合法原则

　　B.最高最佳使用原则

　　C.价值时点原则

　　D.替代原则

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。房地产估价之所以要遵循最高最佳利用原则，是

　　因为在现实的房地产利用中，每个房地产拥有者都试图采用最高最佳利用方式充分发挥其房地产

　　的潜力，以获取最大的经济利益。参见教材 P166。

　　2.某宗房地产在现状下持续经营的价值为 5000 万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值

　　为 6500 万元，装修费用为 800 万元，装修期为 1 年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现

　　值为 500 万元;如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为 8000 万元，改造费用为

　　2160 万元，改造期为 1 年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为 500 万元;折现率均

　　为 10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是(　)。

　　A.维持现状

　　B.重新装修

　　C.改变用途

　　D.重新开发

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。现状下持续经营的价值=5000 万元;重新装修

　　价值=6500/1.1-800/1.1 0.5 -500=4646 万元;改变用途价值=8000/1.1-2160/1.1 0.5 -500=4714

　　万元;该地区不适合拆除重建，因而没有重新开发价值。以上 3 种可行的方案中，只有维持现状

　　的价值是最高的。参见教材 P168。

　　3.运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用

　　(　)的收益估计值。

　　A.较高

　　B.较低

　　C.最高

　　D.居中

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是谨慎原则。谨慎原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确

　　定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情

　　况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价

　　对象价值或价格偏高的一面。参见教材 P170。

　　多选题

　　1.不得抵押的房地产范围包括(　)。

　　A.私人诊所

　　B.公共福利事业的房地产

　　C.依法公告列入拆迁范围的房地产

　　D.被依法查封、扣留、监管或其他形式限制的房地产

　　E.空置 2 年的房地产

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』本题考查的是合法原则。私人诊所只要产权清晰，是可以抵押的;空置 3 年以上的

　　商品房不可设置抵押。参见教材 P158。

　　2.下列对于价值时点，描述正确的有(　)。

　　A.房地产抵押、征收等估价，价值时点在现在，估价对象状况为现在状况

　　B.房地产损害赔偿的估价，估价对象状况为过去，价值时点为现在

　　C.对评估期房的价值，估价对象状况为过去，价值时点在未来

　　D.在房地产纠纷案件中，估价对象状况在过去，价值时点为过去

　　E.对房地产市场预测时，估价对象状况在过去，价值时点为现在

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是价值时点原则。对评估期房的价值，估价对象状况为未来，价值时点

　　为现在;对房地产市场预测时，估价对象状况为未来，价值时点为将来。参见教材 P162～163。

　　3.最高最佳利用原则必须同时满足的条件包括(　)。

　　A.法律上允许

　　B.技术上先进

　　C.经济上可行

　　D.价值最大化

　　E.成本上最低

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查最高最佳利用原则。最高最佳利用原则必须同时满足的条件包括：(1)

　　法律上允许;(2)技术上可能;(3)经济上可行;(4)价值最大化。参见教材 P166。4.利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的(　)。

　　A.最佳规模

　　B.最佳经营手段

　　C.最佳集约度

　　D.最佳管理方式

　　E.最佳投资渠道

　　『正确答案』AC

　　『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助

　　房地产估价师确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。参见教材 P168。

　　5.根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产(　)时，便为最高最佳使用。

　　A.与外部环境最协调

　　B.达到规模递增

　　C.内部构成要素的组合最适当

　　D.外部环境与内部因素相关联

　　E.外部环境要素为最适当的组合

　　『正确答案』AC

　　『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，

　　当房地产与外部环境最协调、内部构成要素的组合最适当时，便为最高最佳使用。参见教材

　　P169。

　　6.在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括(　)。

　　A.在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并

　　应对可比实例进行必要的实地查勘

　　B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价

　　C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏

　　低

　　D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧

　　E.在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应

　　得利润进行适当修正

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是谨慎原则。题中选项 B 在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也

　　可能低，应该采用较低的，而不是居中的收益估计值进行估价;选项 E 不应低估后续开发的必要

　　支出及应得利润。谨慎原则，使得评估价值略低。参见教材 P171。