2019年房地产估价师考试理论与方法备考习题(8)

　　一、单项选择题

　　1.专业估价由专业机构和专业人员完成，估价结果较科学、准确、客观合理，具有证明效力，能使人们信服、认可或接受。这说明(　)。

　　A.专业估价提供的是专业意见

　　B.专业估价具有公信力

　　C.专业估价实行有偿服务

　　D.专业估价要承担法律责任

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是专业估价与非专业估价。专业估价有公信力，专业估价由于是专业机构和专业人员完成、估价结果较科学、准确、客观合理，所以具有证明效力，能使人们信服、认可或接受。参见教材P2。

　　2.评估因城乡规划修改带来的区位因素恶化，造成的房地产价值的影响，属于(　)业务。

　　A.价值评估业务

　　B.价值分配

　　C.相关经济损失评估

　　D.价值减损评估

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是估价与评估的异同。城乡规划修编会导致房地产区位因素变化，如果是恶化的话，会存在房地产价值的减损。可以通过评估求得。选项C会有一定的干扰，相关经济损失，注意“相关”，由房地产被征收、损害及修复过程中造成的停产停业、搬迁、临时安置费等。参见教材P4。

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　　3.高层建筑物地价分摊，属于(　)。

　　A.房地产咨询业务

　　B.房地产价值分配业务

　　C.房地产价值减损评估业务

　　D.相关经济损失评估业务

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是估价与评估的异同。注意题干中的提示：分摊的“分”。分摊，属于价值分配的业务范畴。参见教材P4。

　　4.房地产估价从某种意义上讲是(　)房地产的价值。

　　A.发明

　　B.发现

　　C.创造

　　D.确定

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。估价师运用估价的理论与方法，对房地产市场进行调查，模拟市场价格运行机制，通过科学的分析、测算和判断，发现或探测出房地产价值。参见教材P7。

　　5.不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是(　)。

　　A.掌握的估价信息不同

　　B.遵循的估价原则不同

　　C.履行的估价程序不同

　　D.估价对象的状况不同

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价误差应在合理范围内。估价原则是在长期估价实践中总结出来的，估价工作中应该遵循的法则和标准。同一估价对象同一估价目的和同一价值时点下的评估，应该遵循同样的估价原则;估价程序是确保估价过程没有错漏、缺失的估价工作的先后程序。任何估价业务都要遵循相同的估价程序;同一估价对象，其基本状况肯定是一样的。参见教材P9。

　　6.从科学可操作性上看，能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是(　)。

　　A.估价对象的真实价值

　　B.估价对象的重置价格

　　C.估价对象的实际成交价值

　　D.合格估价师的重新估价结果

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价误差应在合理范围内。注意题干中的“可操作性”这个重要的关键提示，没有这个提示，A也是正确的，但是有了可操作性的限制，则只有D为正确答案。参见教材P9。

　　7.下列有关估价准确性问题的描述，错误的是(　)。

　　A.合格估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似评估价值

　　B.所有的评估价值都存在一定误差，即：评估价值=真实价值+误差

　　C.不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价师有较大的，但又适度的误差

　　D.理论上，评估价值的误差一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较，实际中，是将其与真实价值进行比较

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价误差应在合理范围内。选项D错误，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。参见教材P9。

　　8.在抵押贷款期间需要提供的房地产估价服务是(　)。

　　A.房地产抵押价值评估

　　B.抵押成数测算

　　C.抵押房地产价值动态评估

　　D.房地产贷款项目评价

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的需要。ABD都属于贷款前期的估价服务项目。参见教材P15。

　　9.根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或价值、抵押价值等进行重新评估，此为房地产抵押对房地产估价需要中的(　)。

　　A.再次抵押估价

　　B.抵押期间估价

　　C.抵押房地产处置估价

　　D.续贷抵押估价

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的需要。抵押间期估价，即根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或价值、抵押价值等进行重新评估。参见教材P15。

　　10.某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为(　)元。

　　A.49627

　　B.57647

　　C.65548

　　D.65920

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产损害赔偿的需要。该住宅因被水淹造成的损失为两个部分：(装修费，损失的净营运利润。两者都需要折现处理。)=50000×1.005-1.5+3000×0.9/0.005×(1-1.005-6)=65547.57(元)。参见教材P20～21。