2018年房地产估价师考试制理论与方法试题及答案

　　单项选择题

　1、某住宅小区附近兴建了一座化工厂，该居住小区的房地产价值下降，这种折旧属于()。

　　A、物质折旧

　　B、功能折旧

　　C、外部折旧

　　D、设备折旧

　　2、建筑物的年龄有实际年龄和有效年数，它们之间的关系为()。

　　A、有效年龄等于实际年龄

　　B、有效年龄短于实际年龄

　　C、有效年龄长于实际年龄

　　D、有效年龄可能短于或长于实际年龄

　　3、假设建筑物重置价格为 500 万元，有效年龄为 10 年，目前剩余经济寿命为 30 年，残值率为10%，此时建筑物按直线法的每年折旧额是( )万元。

　　A、12.9

　　B、14.3

　　C、11.3

　　D、15

　　4、某建筑物的建筑面积为 200㎡，有效经济年数为 12 年，重置价格为 800 元/㎡，建筑物经济寿命为 40 年，残值率为 2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为( )。

　　A、10.2 万元

　　B、11.0 万元

　　C、11.3 万元

　　D、11.5 万元

　　15、某 8 年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为 30 年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为( )。

　　A、21%

　　B、27%

　　C、79%

　　D、85%

　　6、某钢混结构厂房的耐用年限为 60 年，占用的土地是 10 年前通过出让方式取得的使用期限为50 年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为 2 年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为( )。

　　A、70.00%

　　B、83.33%

　　C、84.00%

　　D、86.67%

　　7、某建筑物实际经过年数为 15 年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养

　　差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效年龄为 18 年，剩余经济寿命为 22 年，残

　　值率为 4 %，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。

　　A、43.2%

　　B、50%

　　C、56.8%

　　D、70%

　　8 、某一商业建筑物的有效年龄为 8 年，年平均折旧率为 2.5 %，假设建筑物的残值率为零，建筑

　　物的经济寿命为( )年。

　　A、30

　　B、40

　　C、50

　　D、60

　　9、某幢空调已落后的办公楼，旧系统已计提折旧 80 万元，拆除该空调的费用为 8 万元，可回收残值 40 万元，重新购建价格(不含安装费)为 150 万元，安装新的空调系统的费用为 6 万元。则该办公楼因空调落后引起的折旧额为( )万元。

　　A、32

　　B、44

　　C、96

　　D、108

　　10、某工业用房，建成 5 年后补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为 50 年，地使用权出让合同约定不可续期。建筑物的经济寿命为 40 年，该建筑物折旧的经济寿命应为( )年。

　　A、47

　　B、40

　　C、50

　　D、55

　　11、某商业房地产，在取得 40 年土地使用权的当年开始建造，建造期 3 年，建筑物经济寿命 60 年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。则该商业房地产的折旧年限是( )年。

　　A、37

　　B、40

　　C、60

　　D、63

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。外部折旧也称为经济折旧，是指因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。参见教材 P296。

　　2、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是年限法。建筑物的有效年龄可能等于也可能小于或大于其实际年龄。参见教材 P297。

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是年限法。D=C(1-R)/N=500×(1-10%)/40=11.3(万元)。

　　参见教材 P299。

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是年限法。建筑物现值 V=C×[1-(1-R)×t/N]

　　=800×200×[1-(1-2%)×12/40]=11.29(万元)。参见教材 P299。

　　5、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是年限法。当 R=0 时，该建筑物的成新率 q=n/(t+n)

　　=30/(8+30)=78.9%。参见教材 P301。2069910086

　　6、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是年限法。建筑物剩余使用年限就是土地的剩余使用年限=50-10=40 年，

　　建筑物已经使用年限=10-2=8 年，成新率 q=n/N=40/48=83.33%。参见教材 P301。

　　7、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是年限法。成新率 q=[1-(1-R)]×t/(t+n)]

　　×100%=[1-(1-4%)×18/(18+22)]×100%=QQ56.8%。参见教材 P301。

　　8、

　　【正确答案】 B 押

　　【答案解析】 本题考查的是成本法-市场提取法。根据建筑物的经济寿命等于年平均折旧率的倒数，题

　　准

　　1/2.5%=40(年)。参见教材 P303。

　　19、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是分解法。该功能落后空调系统的重建成本(现有项目成本)-该落后

　　空调已计提折旧+拆除该功能落后空调所必需的费用-该功能落后空调系统可回收的残值+安装新的功能先进空调所必需的费用)-该新的功能空调系统如果在建筑物建造时就安装所必需的费用=可修复的功能落后引起的折旧。办公楼因空调落后引起的折旧=(150-80)+(8-40+6)

　　=44(万元)。参见教材 P307。

　　10、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。非住宅建筑物经济寿命早于土地使用期限结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。参见教材 P310。

　　11、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。60+3-40=23(年)，60-23=37(年)。参见教材 P311。

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