2018年房地产估价师考试理论与方法知识点强化题（10）

　　单项选择题

　　1、假设建筑物重置价格为500万元，有效年龄为10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，此时建筑物按直线法的每年折旧额是(　)万元。

　　A、12.9

　　B、14.3

　　C、11.3

　　D、15

　　2、某建筑物的有效年龄为10年，预计可能再使用30年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为(　)。

　　A、68%

　　B、74%

　　C、76%

　　D、82%

　　3、某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为(　)。

　　A、21%

　　B、27%

　　C、79%

　　D、85%

　　4、成新折扣法习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损状况等，判定出建筑物的 (　)。

　　A、成新率

　　B、年折旧率

　　C、残值率

　　D、回收率

　　5、某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元/㎡，建筑物重置价格为900元/㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/㎡。则该建筑物的成新率为(　)。

　　A、44%

　　B、50%

　　C、67%

　　D、86%

　　6、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经济年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年;设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效年龄为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为(　)万元。

　　A、400

　　B、628

　　C、656

　　D、700

　　7、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为9%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为(　)万元。

　　A、1838.00

　　B、1843.55

　　C、1845.87

　　D、1850.00

　　8、某建筑物建成于1997年10月1日，在该建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，土地使用权出让合同未约定不可续期。建筑物的经济寿命为60年，有效年龄为10年，如果要求取建筑物在2012年10月的现值，则建筑物的剩余经济寿命应为(　)年。

　　A、40

　　B、45

　　C、50

　　D、60

　　9、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。则该商业房地产的折旧年限是(　)年。

　　A、37

　　B、40

　　C、60

　　D、63

　　10、某幢旧办公楼，在其建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，土地使用权出让合同约定不可续期。建筑物经济寿命为60年，该建筑物的折旧年限应为(　)年。

　　A、45

　　B、50

　　C、55

　　D、60

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是建筑物折旧的求取方法。D=C(1-R)/N=500×(1-10%)/40=11.3(万元)。参见教材P299。

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是建筑物折旧的求取方法。q=[1-(1-R)t/(t+n)]×100%=[1-(1-4%)×10/(10+30)]×100%=76%。参见教材P301。

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是建筑物折旧的求取方法。当R=0时，该建筑物的成新率q=n/(t+n)=30/(8+30)=78.9%。参见教材P301。

　　4、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是建筑物折旧的求取方法。成新折扣法习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损状况等，判定出建筑物的成新率。参见教材P301。

　　5、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是建筑物折旧的求取方法。建筑物的成新率q=建筑物现值(V)/建筑物的重置价格(C)=(1800×2000-800×3000)/(900×2000)=67%。参见教材P301。

　　6、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是建筑物折旧的求取方法。该幢写字楼的物质折旧额=10+200×4÷5+250×9÷15+(2000-10-200-250)×10÷50=628(万元)。参见教材P305。

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是建筑物折旧的求取方法。2000-150-0.8÷9%×[1-1÷(1+12%)15]=1843.55(万元)。参见教材P309。

　　8、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。在估价时点建筑物的剩余经济寿命为60-10=50(年)。参见教材P311。

　　9、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。60+3-40=23(年)，60-23=37(年)。参见教材P311。

　　10、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。60-5-50=5(年)，60-5=55(年)。参见教材P311。