2018年房地产估价师考试理论与方法专项训练题之收益法及其运用2

　　一、单项选择题

　　1、已知某收益性房地产的收益期限为40年，报酬率为6%的价格为4920元/㎡;若该房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，则其价格最接近于(　)元/㎡。

　　A、3816

　　B、3899

　　C、4087

　　D、4000

　　2、某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为(　)万元。【2011年真题】

　　A、5061.44

　　B、5546.94

　　C、5562.96

　　D、6772.85

　　3、(　)不但考虑租金损失情况，还考虑了房地产的空置率。

　　A、毛租金乘数法

　　B、潜在毛租金乘数法

　　C、有效毛收入乘数法

　　D、净收益乘数法

　　A、7.65%

　　B、8.75%

　　C、9.42%

　　D、10.19%

　　5、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为(　)万元。

　　A、43

　　B、112.5

　　C、123.3

　　D、150

　　16、建筑物净收益=(　)×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。

　　A、建筑物重置价

　　B、建筑物价值

　　C、土地价格

　　D、房地产价格

　　7、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地收益为(　)万元(收益可视为无限年)。

　　A、3

　　B、4

　　C、5

　　D、6

　　8、(　)是求取房地价值时采用的资本化率。

　　A、土地资本化率

　　B、建筑物资本化率

　　C、综合资本化率

　　D、房地产资本化率

　　9、收益法中计算净收益时，扣除运营费用时包括的项目有(　)。

　　A、重置提拔款

　　B、房地产折旧额

　　C、抵押贷款还本付息额

　　D、房地产改扩建费用

　　10、(　)是预测估价对象未来第一年的收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值或价格的方法。

　　A、直接资本化法

　　B、报酬资本化法

　　C、收益乘数法

　　D、比较法