2018年房地产估价师考试理论与方法专项训练题之收益法及其运用1

　　一、单项选择题

　　1、某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为(　)万元。

　　A、159.56

　　B、168.75

　　C、169.39

　　D、277.70

　　2、某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为(　)万元。

　　A、5061.44

　　B、5546.94

　　C、5562.96

　　D、6772.85

　　3、某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/㎡;运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为(　)万元。

　　A、5208

　　B、533

　　C、695

　　D、711

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　　4、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，假设净收益率是66.67%，报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的土地使用权年限为40年，不可续期。则该宗房地产的收益价格为(　)万元。

　　A、180

　　B、196

　　C、200

　　D、300

　　5、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为(　)年。

　　A、13

　　B、15

　　C、16

　　D、17

　　6、某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为(　)万元。

　　A、228.23

　　B、229.36

　　C、224.74

　　D、223.63

　　7、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于(　)万元。

　　A、280

　　B、285

　　C、290

　　D、295

　　8、收益法适用的条件是房地产的(　)。

　　A、风险能够准确预测

　　B、收益能够准确预测

　　C、收益和风险都能够准确预测

　　D、收益或风险其一可以准确预测

　　9、收益法的理论基础是(　)。

　　A、预期原理

　　B、市场价值原理

　　C、收益折现原理

　　D、现金流折现原理

　　10、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的报酬率为8%，该宗房地产的收益价格为(　)万元。

　　A、457.40

　　B、476.98

　　C、686.10

　　D、715.48