2017年房地产估价师《理论与方法》冲刺试题（7）

　　6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。

　　解：(1)计算办公楼现值

　　①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12万元

　　②收益年限=40-6=34年

　　③办公楼现值为：V=A/Y[1-1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1-1/(1+ 10%)34]=1528.92万元

　　(2)计算乙方的使用权价格

　　①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08万元

　　②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年

　　③乙方使用权剩余收益年限价格为：

　　V=A/Y[1-1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1-1/(1+ 10%)11]=689万元

　　(3)甲方权益价格=办公楼现值-乙方使用权价格=1528.92-689=839.92万元