2017年房地产估价师理论与方法模拟试题及答案（7）

　　1. 评估某块城市规划确定的住宅用地

　　土地总面积为1500平方米

　　1、 收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。

　　2、 可比实例的成交价格如下：

　　3、 该类土地2003年1月至9月的价格变动情况如下表所示：

　　注：表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为100。

　　4、 房地产状况的比较判断结果，如下表所示：

　　试运用上述资料估算该土地2003年9月20日的正常市场价格。

　　2. 估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000平方米，建筑总面积56000平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1998年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2003年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为每平方米使用面积150元，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0;家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%。资本化率为8%。