2017年房地产估价师《制度与政策》强化试题（16）

　　A.技术上的可能

　　B.经济上的可行

　　C.价值最大化

　　D.法律上许可

　　2.有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制务件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于(　 )。

　　A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用

　　B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率

　　C.甲土地的价值高于乙土地的价值

　　D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长

　　3.某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150

　　万元，另有20m2的房屋天台赠送,该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0：8，则按建筑面积计算的比准价格是(　 )元/m2。

　　A.8571

　　B.10000

　　C.13393

　　D.15625

　　4.某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应凋整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为(　 )元/m2。

　　A.2585

　　B.2393

　　C.2955

　　D.2964

　　5.评估甲别墅的市场价值，选取了己别墅为可比实例。乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元/m2(甲别墅的装修标准为800元/m2)，因乙别墅位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为(　 )元/m2。

　　A.7020

　　B.7091

　　C.7380

　　D.8580

　　6.评估某底层商铺的价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是(　 )

　　A.0.4、0.4、0.2

　　B.0.3、0.4、0.3

　　C.0.4、0.2、0.4

　　D.0.4、0.3、0.3

　　7.某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%,销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%,报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%,则该写字楼目前的收益价格为(　 )万元。

　　A.5286.72

　　B.7552.45

　　C.9939.23

　　D.14198.90

　　8.某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为每天3元/m2。已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为每天3.5元/m2，报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为(　 )万元。

　　A.96.80

　　B.592.81

　　C.691.61

　　D.667.22

　　9.下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是(　 )

　　A.净收益包括有形收益和无形收益

　　B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

　　C.通常只有客观收益才能作为估价依据

　　D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

　　10.下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是(　 )。

　　A.毛租金乘数法

　　B.潜在毛收入乘数法

　　C.有效毛收入乘数法

　　D.净收益乘数法

　　答案：1.D 2.A 3.B 4.A 5.B 6.A 7.A 8.A 9.B 10.C