2017年房地产估价师《制度与政策》强化试题（12）

　　1、某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为( 　)元/㎡。

　　A.55.20

　　B.103.22

　　C.109.63

　　D.114.82

　　2、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是( 　)。

　　A.16%

　　B.42%

　　C.58%

　　D.84%

　　3、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡,层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/㎡。假定层高没增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为( 　)万元。(建筑物报酬率为10%)

　　A.11.80

　　B.16.07

　　C.23.57

　　D.31.07

　　4、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期(土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得)、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为( 　)万元。

　　A.95.40

　　B.97.87

　　C.98.55

　　D.99.33

　　5、某套住宅的采光受到影响。受影响前的年租金为3万元，受影响后的年租金为2.5万元。该住宅的预期剩余价值寿命为30年，报酬率为8%。该住宅因采光受影响导致的价值减损为( 　)万元

　　A.0.50

　　B.5.63

　　C.6.25

　　D.28.14

　　6、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为( 　)。

　　A.8.8%

　　B.10%

　　C.18%

　　D.18.6%

　　7、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40 000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为( 　)万元。

　　A.690.40

　　B.8284.79

　　C.8720.83

　　D.9746.81

　　8、下列估价公式中，错误的是( 　)。

　　A.土地价格=房地价格-建筑物价格

　　B.房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务

　　C.建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值

　　D.房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格

　　9、某工业用地的土地面积为10 000㎡，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/㎡。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/㎡，则因规划调整所需的补地价为( 　)万元

　　A.500

　　B.1000

　　C.2250

　　D.3000

　　10、下列估价基本事项中，仅由委托人决定的事( 　)。

　　A.估价对性

　　B.估价目的

　　C.估价时点

　　D.价值类型

　　11、某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，估价时点2008年9月23日，估价对象实地查看日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为( 　)。

　　A.2008年9月20日

　　B.2008年9月23日

　　C.2008年9月26日

　　D.2008年9月27日

　　12、若假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是( 　)。

　　A.谨慎价值

　　B.市场价值

　　C.快速变现价值

　　D.投资价值

　　13、下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为( 　)万元。(采用四三二一法则)

　　A.150.8

　　B.160.8

　　C.170.8

　　D.180.8

　　答案：1.B 2.B 3.D 4.A 5.B 6.B 7.B 8.B 9.D 10.B 11.A 12.C 13.B