2017年房地产估价师理论与方法强化试题（二）

　　1.城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则(　)。

　　A.估价时点为未来，估价对象为未来状况

　　B.估价时点与房地产状况均为现在

　　C.估价时点为现在，估价对象为未来状况

　　D.估价时点为现在，估价对象为过去状况

　　2.某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为8130元/m2，建筑物重量价格为900 元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为(　)。

　　A. 44% B. 50% C. 67% D.94%

　　3.按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%;而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现(　)的情形。

　　A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%

　　B.可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，价格低7%

　　C.可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071

　　D.可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933

　　4.现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为( )元/m2。

　　A.2648　B. 2688 C. 2708　D.2734

　　5.为评估某住宅2004年10月1目的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1目到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于(　)元/m2。

　　A.3790　B.4238　C.4658　D.4663

　　6.某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于(　　)元/m2。

　　A.2427　B.2500　C.2575　D.2632

　　7.在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为(　)元/m2。

　　A.1067　B.1070　C.1087　D.1141

　　8.某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算文具建筑物的成新率为(　)。

　　A.80%　B.82%　C.83%　D.92%

　　9.某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为(　)年。

　　A.35　B.45　C.48　D.50

　　10.某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为(　)。

　　A.10.0%　B.11.1%　C.11.9%　D.12.5%

　　1.C　2.C　3.C　4.C　5.D　6.D　7.C　8.D　9.B　10.C