2017年房地产估价师理论与方法考点试题（七）

　　1.房地产估价从某种意义上讲是()房地产的价值。

　　A.发明

　　B.发现

　　C.创造

　　D.确定

　　2.下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是(　　)。

　　A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

　　B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

　　C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制

　　D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

　　3.房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，即(　　)。

　　A.一是咨询性或参考性的，二是法律性或证据性

　　B.一是了解性或咨询性的，二是签证性或证据性

　　C.一是咨询性或参考性的，二是签证性或证据性

　　D.一是咨询性或参考性的，二是签证性或法律性

　　4.因污染、工程质量缺陷等导致的价值减损评估属于(　　)。

　　A.环境影响评估

　　B.规划实施情况评估

　　C.房地产评估

　　D.风险评估

　　5.房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有(　　)的特性。

　　A.独一无二和供给有限

　　B.独一无二和价值量大

　　C.流动性差和价值量大

　　D.不可移动和用途多样

　　1.按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.91，则其依据是()。

　　A.可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9%

　　B.可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9%

　　C.可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9.89%

　　D.可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9.89%。

　　2.甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元/m2和2800元/m2，该类房地产的报酬率为6%，则两宗土地价格相比(　　)。

　　A.甲大于乙

　　B.甲小于乙

　　C.甲等于乙

　　D.无法确定

　　3.某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为(　　)万元。

　　A.667

　　B.1333

　　C.1000

　　D.500

　　4.某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的价格为(　　)万元。

　　A.833

　　B.2500

　　C.1250

　　D.1067

　　5.已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为(　　)。

　　A.7.78%

　　B.8.28%

　　C.13.21%

　　D.14.21%

　　参考答案：

　　1.C2.A3.C4.D5.A

　　1.房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的()特性。

　　A.不可移动性

　　B.独一无二性

　　C.相互影响性

　　D.易受限制性

　　2.(　　)年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。

　　A.2003

　　B.2004

　　C.2005

　　D.2006

　　3.有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为(　　)万元。

　　A.50

　　B.55

　　C.50～60

　　D.60万元以上

　　4.某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元/m2，出租的年末收益为330元/m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，贷款年利率为5%，则该房地产期房价格为(　　)元/m2。

　　A.2949.44

　　B.3124.44

　　C.3194.44

　　D.3500

　　5.对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，(　　)。

　　A.楼层对价格的影响更大

　　B.朝向对价格的影响更大

　　C.两者同样重要

　　D.因人而异

　　参考答案

　　1.A2.D3.C4.B5.A