2017年房地产估价师理论与方法强化练习题（三）

　　1.【单选题】

　　甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则( )

　　A甲大于乙

　　B甲小于乙

　　C甲等于乙

　　D难以判断两者的大小

　　正确答案C,

　　2.【单选题】

　　某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为工0年.其中，门窗等损坏的修复费用为2万元;装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年;设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年.残值率假设均为0.则该建筑物的评估值为(　)

　　A102.4万元

　　B104.4万元

　　C122.4万元

　　D142.4万元

　　正确答案A,

　　3.【单选题】

　　在互斥的投资选择中，选择其中一种投资而非另外一种投资时所放弃的收益，在经济学上叫做( )

　　A经济成本

　　B机会成本

　　C会计成本

　　D补偿成本

　　正确答案B,

　　4.【单选题】

　　某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为( )

　　A76%

　　B80%

　　C81%

　　D84%

　　正确答案C,

　　5.【单选题】

　　某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大，较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元.假定该空调系统使用寿命为l5年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为( ).【2007年考题

　　A1838.00万元

　　B1844.55万元

　　C1845.87万元

　　D1850.00万元

　　正确答案B,

　　6.【单选题】

　　某宗土地面积2 000 ㎡，征地费600元/㎡，土地使用权出让金150元/㎡，达到宗地状况的土地开发费用800元/㎡，管理费用100元/㎡，贷款利率8%，开发周期为2年，销售费用率、销售税费率和开发成本利润率分别为6%、10%和15%，土地取得费在项目期初一次支付，土地开发费在开发期内均匀支付，则该宗土地的积算价格为( )

　　A1847元/㎡

　　B2 340元/㎡

　　C2 419元/㎡

　　D2 676元/㎡

　　正确答案D,

　　7.【单选题】

　　下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是( ).【2005年考题

　　A交通拥挤

　　B建筑技术减少

　　C城市规划改变

　　D自然环境恶化

　　正确答案B,

　　解析：外部折旧也称为经济折旧，是指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损.不利因素可能是区位因素(如周围环境和景观改变、包括景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)、经济因素(如市场供给过量或需求不足)，也可能是其他因素(如政府政策变化、采取宏观调控措施等)。

　　8.【单选题】

　　重置成本与重建成本采用的在估价时点相同的( )

　　A建筑水平和工艺

　　B建筑材料

　　C价格水平

　　D建筑构配件

　　正确答案C,

　　9.【单选题】

　　某成片荒地面积15 000 ㎡，取得该荒地的代价为1000万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元，其中60%从银行贷款取得，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%.假设开发成本和管理费用在开发期三年中分别均匀投入30%、40%和30%，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为( )

　　A2 265元/㎡

　　B2 346元/㎡

　　C2 698元/㎡

　　D3 968元/㎡

　　正确答案D,

　　10.【单选题】

　　某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元/㎡，建筑物残值率为6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是( ).[2005年考题

　　A76880元

　　B79104元

　　C77952元

　　D81562元

　　正确答案B,

　　解析：建筑物的现值

　　=800×120×(1-2.2%×8)=79104元。