2017房地产估价师理论与方法专项习题十

　　1.【单选题】

　　某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元.建筑物重置价格为100万元，成新率为80%.已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率8%.假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为().【2004年考题

　　A43万元

　　B112.5万元

　　C123.3万元

　　D150万元

　　正确答案C,

　　解析：先计算土地价值万元，建筑物价值万元，房地产现值万元。

　　2.【单选题】

　　根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是().【2007年考题

　　A有租约限制下的价值

　　B共有房地产的价值

　　C无租约限制下的价值

　　D承租人权益的价值

　　正确答案D,

　　解析：承租人权益的价值等于剩余租赁期间，各期合同租金与市场租金差额的现值之和.同一宗房地产，有租约限制下的价值(也称为出租人权益价值、带租约的房地产价值)、无租约限制下的价值(也称为完全产权价值、房地产本身的价值)和承租人权益价值三者之间的关系为：有租约限制下的价值一无租约限制下的价值一承租人权益价值。

　　3.【单选题】

　　现有总建筑面积为1500㎡的某在建工程，已知土地使用年限为40年(自开工之日起算)，计划开发期为3年，现已进行1.5年.估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%，折现率为12%.该项目续建完成后的总价值折算到现在为()

　　A3939.61万元

　　B4433.88万元

　　C4768.50万元

　　D5652.09万元

　　正确答案C,

　　4.【单选题】

　　购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%，若该类房地产的资本化率为10.8%，则自有资本要求的年收益率为(

　　)

　　A15.0%

　　B15.7%

　　C12.6%

　　D11.6%

　　正确答案A,

　　5.【单选题】

　　某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格接近于()

　　A147万元

　　B148万元

　　C149万元

　　D150万元

　　正确答案B,

　　6.【单选题】

　　用收益法计算房地产价格，若净收益a每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=().【2004年考题

　　A0

　　B

　　Ca×n

　　D∞

　　正确答案B,

　　7.【单选题】

　　已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为().【2006年考题

　　A7.78%

　　B8.28%

　　C13.21%

　　D14.21%

　　正确答案C,

　　解析：本题考核的是报酬率的计算.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率=3.31%+5.43%+2.23%+1.32%+1.42%-0.5%=13.21%。

　　8.【单选题】

　　某宗房地产建成于2000年年底，此后收益年限为48年，2001年年底至2004年年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元，预计2005年年底至2007年年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2008年年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元.该类房地产的报酬率为9%，则该宗房地产2004年年底的收益价格为(

　　)

　　A1029.92万元

　　B1320.54万元

　　C1634.72万元

　　D1766.43万元

　　正确答案A,

　　9.【单选题】

　　采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为().【2003年考题

　　A报酬率=安全利率+投资风险补偿率-投资带来的优惠率

　　B报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率-投资带来的优惠率

　　C报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+通货膨胀补偿率-投资带来的优惠率

　　D报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率

　　正确答案D,

　　解析：本题考核的是累加法.累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法.累加法的一个细化公式为：报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率一投资带来的优惠率，其中无风险报酬率也称为安全利率，是无风险投资的报酬率，是资金的机会成本。

　　10.【单选题】

　　估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年到期，该类房地产的报酬率为8%，则用未来数据资本化法计算的该房地产2007年1月1日的收益价格为()

　　A6825万元

　　B6866万元

　　C6203万元

　　D6713万元

　　正确答案D,