2017房地产估价师理论与方法专项习题九

　　1.【单选题】

　　估价对象土地2004年的纯收益为500万元，预计2005年到2009年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，若2009年底将该土地转让，转让价格为4000万元，该类土地的报酬率为8%，土地使用权在2005年1月1日的价格为()

　　A6866万元

　　B7161万元

　　C5010万元

　　D5510万元

　　正确答案C,

　　2.【单选题】

　　收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的()来求取其价值的方法

　　A资本化率

　　B收益率

　　C收益乘数

　　D利息率

　　正确答案C,

　　3.【单选题】

　　有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用(　)

　　A类似写字楼的客观收益

　　B市场比较法

　　C该写字楼的实际收益

　　D无风险报酬法

　　正确答案A,

　　4.【单选题】

　　有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为()(收益可视为无限年).【2003年考题

　　A30万元

　　B40万元

　　C50万元

　　D60万元

　　正确答案C,

　　解析：设土地价值占房地价值的比率为L，则建筑物价值占房地价值的比率为(1-L)，于是有，6%L+8%(1-L)=7%，，则此宗房地产的土地价格

　　万元。

　　5.【单选题】

　　甲乙两宗土地使用权剩余出让年限分别为30年和40年，申报价格分别为2700元/㎡和2800元/㎡，该类房地产的报酬率为10%，则两宗土地价格比较()

　　A甲比乙高

　　B甲比乙低

　　C甲乙基本一样

　　D无法判断孰高孰低

　　正确答案C,

　　6.【单选题】

　　以下四种方法中，相对而言求取净收益A最合理的方法是()

　　A过去数据简单算术平均法

　　B未来数据简单算术平均法

　　C未来数据资本化公式法

　　D过去数据加权算术平均法

　　正确答案C,

　　7.【单选题】

　　净运营收益是由()扣除运营费用后的余额

　　A有效毛收入

　　B运营费用

　　C潜在毛收入

　　D税前净现金流量

　　正确答案C,

　　8.【单选题】

　　某城市小区内最近无房地产买卖资料，该小区内有一套建筑面积78㎡的住宅一套，但若租赁同样住宅需支付每月700元净租金，每个季度初支付一次，折现率为8%，剩余使用年限为46年，则该住宅价值()

　　A64.33万元

　　B66.25万元

　　C77.19万元

　　D79.50万元

　　正确答案C,

　　9.【单选题】

　　某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/㎡，对应的报酬率为7%.现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于().【2004年考题

　　A3275元/㎡

　　B3287元/㎡

　　C3402元/㎡

　　D4375元㎡

　　正确答案C,

　　解析：可先计算P=4000，i=7%，n=32年时房地产的年收益：元/㎡再根据年收益A=316.3元/㎡，i=9%，n=40年，求现值：元/㎡

　　10.【单选题】

　　以下房地产的估价，一般不适用收益法的是()

　　A游乐场

　　B影剧院

　　C公园

　　D写字楼

　　正确答案C,