2017房地产估价师理论与方法专项习题三

　　1.【单选题】

　　某宗房地产的土地总面积为1 000 ㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为 18万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费620元/㎡;地上建筑物总建筑面积2 000 ㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/㎡建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元/㎡建筑面积，估计该建筑物有八成新.该宗房地产的现时单价为( )

　　A1 200元/㎡

　　B1250元/㎡

　　C1270元/㎡

　　D1800元/㎡

　　正确答案C, 笔记解析：null

　　2.【单选题】

　　某建筑物建筑面积430㎡，基础工程、墙体工程、楼地面工程、屋面工程分别为200

　　、300

　　、400㎡、400㎡，单位直接成本分别为240元、500元、200元、300元，管线工程直接成本为16万元，税费、利息、管理费为全部直接成本的25%，则该建筑物的重新购建价格为( )

　　A398 000元

　　B558 000元

　　C697 500元

　　D744 000元

　　正确答案C, 笔记解析：null

　　3.【单选题】

　　某水池的容积为400

　　，2005年6月建成，经济寿命5年该类水池的单位体积造价为500元/

　　，则该水池2008年6月的价格接近( )

　　A20万元

　　B15万元

　　C10万元

　　D5万元

　　正确答案C, 笔记解析：null

　　4.【单选题】

　　某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为( )

　　A180.0万元

　　B300.0万元

　　C309.0万元

　　D313.2万元

　　正确答案D, 笔记解析：投资利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费+销售费用)

　　所以开发利润=12%×(1000+1500+75+35)=313.2(万元)。参见教材P283

　　5.【单选题】

　　特殊工业厂房适宜采用的估价方法是(

　　)

　　A成本法

　　B假设开发法

　　C收益法

　　D比较法

　　正确答案A, 笔记解析：null

　　6.【单选题】

　　某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为( ).【2004年考题

　　A80%

　　B82%

　　C83%

　　D92%

　　正确答案D, 笔记解析：该建筑物经济寿命50年，剩余经济寿命46年，其有效经过年数t=50-46=4年，残值率及=2%，用直线法计算该建筑物的成新率为：

　　7.【单选题】

　　已知某房地产的土地取得成本1 500万元，土地开发成本3 000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10 000万元，则该房地产的销售利润率为(

　　)

　　A36%

　　B62.07%

　　C73.47%

　　D80%

　　正确答案A, 笔记解析：null

　　8.【单选题】

　　在某幢建筑面积3000㎡的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费.假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为( ).【2004年考题

　　A1067元/㎡

　　B1070元/㎡

　　C1087元/㎡

　　D1141元/㎡

　　正确答案C, 笔记解析：经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分组成，管理费应为280×2%=5.6万元，贷款利息和行政事业性收费20万元，该项目需缴纳的税金按开发成本的4%计，即(280+5.6+20)×4%=12.224万元，开发利润为280×3%=8.4万元，则该幢经济适用住房的最高基准价格为(280+5.6+20+12.224+8.4)÷3000=326.224/3000=1087元/㎡。

　　9.【单选题】

　　某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年.后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起).2006年10月1日对该房地产进行评估.经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0.则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为( ).【2006年考题

　　A4091万元

　　B4182万元

　　C4250万元

　　D5000万元

　　正确答案B, 笔记解析：建筑物折旧

　　万元，该房地产评估价值=3000+2000-818=4182万元。

　　10.【单选题】

　　以下不适合利用成本法估价的房地产是( )

　　A机场

　　B单纯建筑物

　　C住宅

　　D房地产保险

　　正确答案C, 笔记解析：null