2017房地产估价师理论与方法专项习题二

　　1.【多选题】

　　征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括( ).【2007年考题

　　A土地补偿费

　　B安置补助费

　　C地上附着物和青苗的补偿费

　　D土地使用权出让金等土地有偿使用费用

　　E安排被征地农民的社会保障费用

　　正确答案A,B,C,E, 笔记解析：本题考核的是征地补偿安置费用.征地补偿安置费用，也称为征地补偿费用，一般由以下4项费用组成：①土地补偿费;②安置补助费;③地上附着物和青苗的补偿费;④安排被征地农民的社会保障费用。

　　2.【多选题】

　　下列关于重新购建价格的说法中，正确的有( ).【2006年考题

　　A重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出

　　B重新购建价格是在估价时点的价格

　　C重新购建价格是客观的价格

　　D建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格

　　E土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格

　　正确答案A,B,C,D, 笔记解析：本题考核的是重新购建价格含义.重新购建价格也称为重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出.把握重新购建价格的含义，还应特别注意以下3点：①重新购建价格应当是估价时点的价格;②重新购建价格应当是客观的价格;③建筑物的重新购建价格应当是全新状况下的价格，土地的重新购建价格应当是在估价时点状况下的价格。

　　3.【多选题】

　　建筑物的功能折旧原因不包括( )

　　A自然环境恶化

　　B消费观念变更

　　C设备陈旧落后

　　D城市规划改变

　　E政府政策变化

　　正确答案A,D,E, 笔记解析：null

　　4.【多选题】

　　不属于土地取得成本构成的有( )

　　A可行性研究费用

　　B拆迁安置补偿费用

　　C土地使用权出让金

　　D基础设施配套费用

　　E勘察设计工程费

　　正确答案A,D,E, 笔记解析：null

　　5.【多选题】

　　房地产价格构成中的开发成本包括( ).【2003年考题

　　A取得土地使用权时的出让金或转让金

　　B基础设施建设费

　　C公共配套设施建设费

　　D勘察设计和前期工程费

　　E管理费

　　正确答案B,C,D, 笔记解析：开发成本是指取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等，主要包括以下几项：(1)勘察设计和前期工程费;(2)建筑安装工程费;(3)基础设施建设费;(4)公共配套设施建设费;(5)其他工程费;(6)开发期间税费。

　　6.【多选题】

　　成本法中的“开发利润”是指( )

　　A开发商所期望获得的利润

　　B开发商所能获得的最终利润

　　C开发商所能获得的平均利润

　　D开发商所能获得的税后利润

　　E开发商所能获得的税前利润

　　正确答案C,E, 笔记解析：null

　　7.【多选题】

　　求取建筑物折旧的方法主要有( )

　　A年限法

　　B年数总和法

　　C双倍余额递减法

　　D市场提取法

　　E分解法

　　正确答案A,D,E, 笔记解析：null

　　8.【多选题】

　　用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用( )求取

　　A市场比较法

　　B基准地价修正法

　　C假设开发法

　　D成本法

　　E路线价法

　　正确答案A,C,E, 笔记解析：null

　　9.【多选题】

　　下列计算公式中正确的有( )

　　A开发利润

　　B房地产价值

　　C

　　D

　　E房地产价值

　　正确答案A,B,D,E, 笔记解析：null

　　10.【多选题】

　　功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失.造成建筑物功能折旧的主要原因有( )等.【2005年考题

　　A意外破坏的损毁

　　B市场供给过量

　　C建筑设计的缺陷

　　D人们消费观念的改变

　　E周围环境条件恶化

　　正确答案C,D, 笔记解析：功能折旧也称为无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值损耗.导致建筑物功能缺乏、落后、过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷、过去的标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等等。