2017房地产估价师理论与方法高频考点四

　　1.【多选题】

　　房地产的理论价格又叫()

　　A成交价格

　　B市场价格

　　C自然价格

　　D内在价值

　　E自然价值

　　正确答案C,D,E,

　　2.【多选题】

　　对于同一宗房地产而言，下列公式中正确的有()

　　A房地价格=土地价格+建筑物价格

　　B房地产价格=土地价格+建筑物价格+房地价格

　　C土地价格=房地价格-建筑物价格

　　D建筑物价格=房地价格-土地价格

　　E土地价格=房地价格+建筑物价格

　　正确答案A,C,D,

　　3.【多选题】

　　正常成交价格的形成条件有()

　　A理性且自私的经济行为

　　B买者和卖者都具有完全信息

　　C买卖双方是出于利己动机进行交易的

　　D不存在卖者因特殊兴趣而给予附加出价

　　E适当的期间完成交易

　　正确答案A,B,E,

　　4.【多选题】

　　某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，银行贷款年利率为5.58%.则下列说法中正确的有().【2006年考题

　　A该房地产的实际价格等于名义价格

　　B该房地产的名义价格为50万元

　　C该房地产的实际价格高于50万元

　　D该房地产的实际价格为50万元

　　E该房地产不存在名义价格

　　正确答案A,B,D,笔记解析：本题考核的是实际价格和名义价格.实际价格是指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不是在成交日期时一次性付清的价格折现到成交日期时的价格;名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格.本题由题意可得实际总价为50万元，且不存在名义价格。

　　5.【多选题】

　　以下关于房地产特征的说法中，表述正确的有()

　　A房地产价格实质上是房地产权益的价格，在估价中可以忽视房地产实体完好状况的影响

　　B房地产价格既有使用代价的价格，也有交换代价的租金

　　C房地产的价格与租金的关系，类似于本金与利息的关系

　　D房地产价格难以在短期内达成

　　E房地产价格通常随交易的需要而个别形成

　　正确答案C,D,E,

　　6.【多选题】

　　下列情形中会导致房地产当前需求增加的有()

　　A消费者的收入增加

　　B作为替代品的房地产的价格上升

　　C作为互补品的房地产的价格上升

　　D消费者预期其未来的收入增加

　　E消费者预期未来的房地产价格上升

　　正确答案A,B,D,E,

　　7.【多选题】

　　有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是().【2004年考题

　　A交换价值

　　B公开市场价值

　　C投资价值

　　D理论价格

　　E标定地价

　　正确答案A,C,笔记解析： 人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是交换价值，在房地产估价中通常所讲的价值也是交换价值.而某一房地产的投资价值，是指某个特定的投资者(如某个具体的购买者)基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估的价值.与此相比，该房地产的市场价值，是指该房地产对于一个典型的投资者(市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点)的价值，即市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值.投资价值是对特定的投资者而言的，是建立在主观的、个人因素基础上的价值.理论价格是在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或者真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格.标定地价是指政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的建设用地使用价格。

　　8.【多选题】

　　楼面地价应该是()

　　A建筑容积率与土地单价之比

　　B土地单价与总建筑面积之比

　　C土地单价与建筑容积率之比

　　D土地总价与总建筑面积之比

　　E土地总价与建筑容积率之比

　　正确答案C,D,

　　9.【多选题】

　　在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款.法定优先受偿款包括().【2007年考题

　　A划拨土地应补交的出让金

　　B已抵押担保的债权数额

　　C发包人拖欠承包人的建设工程价款

　　D强制执行费用

　　E估价费用

　　正确答案B,C,笔记解析：本题考核的是房地产的抵押价值.从理论上讲，房地产抵押价值应当是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定受偿后的余额.法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金。

　　10.【多选题】

　　目前土地使用权出让的方式有()

　　A协议

　　B挂牌

　　C抵押

　　D拍卖

　　E招标

　　正确答案A,B,D,E,